CẢNH BÁO NGUY CƠ TỔN HẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHI CẤU TRÚC HÓA QUÁ MỨC

Chính phủ đang xem xét các biện pháp kiểm soát thị trường bất động sản, trong đó Bộ Xây dựng đề xuất giới hạn hạn mức vay mua nhà để ngăn chặn tình trạng đầu cơ và bong bóng giá. Cụ thể, luật đã dự kiến áp dụng hạn mức vay tối đa không quá 50% giá trị hợp đồng cho khoản vay mua nhà lần thứ hai, và không quá 30% đối với các lần mua nhà thứ ba trở lên. Thời gian thực thi bắt đầu từ khi nghị quyết có hiệu lực và kéo dài đến tháng 3 năm 2027.

TUYẾN PHẢN ĐỐI VỚI QUY ĐỊNH SIẾT HƠN CHO VAY MUA NHÀ THỨ HAI

Nhiều chuyên gia và dư luận đã bày tỏ lo ngại về việc siết chặt tín dụng đối với các khoản vay mua nhà thứ hai trở đi. TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh rằng quy định này có thể gây ra những hệ lụy không lường trước. Ông cảnh báo, cơ sở dữ liệu về bất động sản còn thiếu và chưa đồng bộ, dẫn đến việc xác định căn nhà thứ nhất hay thứ hai gặp nhiều khó khăn, mất thời gian và tốn kém. Đồng thời, quy định này có thể tạo kẽ hở để tiêu cực, lách luật cũng như gây cản trở các giao dịch hợp pháp như mua nhà để ở cho con cái, cho thuê hoặc chuyển nơi công tác.

Ông cho rằng, để đạt được lợi ích lâu dài, cần phải xử lý nguyên nhân gốc rễ hơn là áp đặt các hạn chế cứng nhắc. Việc hạn chế tín dụng có thể làm giảm cầu, từ đó giảm nguồn cung của doanh nghiệp, dẫn đến giảm số lượng dự án mới, và ngược lại làm tăng giá nhà, đi ngược lại mục tiêu kiểm soát giá.

TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, cảnh báo về rủi ro can thiệp quá mức vào thị trường vốn và chính sách tiền tệ. Ông nhấn mạnh rằng các chính sách không phù hợp sẽ gây mất ổn định, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản cần phát triển bền vững theo đúng nguyên tắc của kinh tế thị trường. Theo ông, ngân hàng hiện quyết định mức vay dựa trên khả năng trả nợ và sản phẩm, trách nhiệm của ngân hàng là thẩm định đúng, còn trách nhiệm của nhà nước là quản lý, giám sát chặt chẽ các quy định hiện có, không nên ban hành luật mới gây xáo trộn.

Chính sách giới hạn tỷ lệ vay dựa theo số lượng nhà có thể gây méo mó thị trường nếu áp dụng một cách máy móc. TS Ngô Gia Hoàng, đại diện Trường ĐH Luật TP.HCM, nhấn mạnh cần nhìn rộng hơn, kết hợp đồng bộ các chính sách để bảo đảm phát triển bền vững, tránh gây khó khăn cho người dân có nhu cầu mua nhà thật sự. Ông còn phân tích rằng, trong lĩnh vực bất động sản trung và cao cấp vẫn cần có sự tham gia của nhà đầu tư tài chính, hoạt động đầu tư cho thuê giúp phù hợp nhiều đối tượng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

TS Ngô Gia Hoàng khuyến nghị, ngân hàng cần làm đúng chức năng thẩm định, không cho vay các dự án không khả thi hoặc có giá quá cao. Thay vì sửa luật, cần nâng cao năng lực thanh tra, giám sát, chuẩn hóa quy trình tín dụng và đào tạo cán bộ để đảm bảo ngân hàng thực thi đúng nghiệp vụ.

LÀM KHÓ NGƯỜI CÓ NHU CẦU THẬT

Từ góc độ người tiêu dùng, TS Ngô Gia Hoàng phân tích rằng việc mua nhà thứ hai không phải lúc nào cũng là đầu cơ. Rất nhiều người mua để ở thật, như để gần nơi làm việc, chăm sóc người thân, hoặc để cho thuê nhằm tăng thu nhập hợp pháp. Trong nhiều quốc gia, thuế nhà trống áp dụng cho căn nhà không sử dụng hoặc cho thuê ngắn hạn trong một thời gian nhất định, còn người mua có thể mua nhà thứ hai để sử dụng hợp pháp và đóng thuế đầy đủ mà không bị hạn chế.

Học hỏi từ Trung Quốc, chính sách siết tín dụng đã không giảm được giá nhà mà còn làm nền kinh tế trở nên khốn đốn, doanh nghiệp phá sản hàng loạt do dòng vốn bị nghẽn. Thị trường đóng băng, người dân càng khó tiếp cận nhà ở. Do đó, ông Đính nhấn mạnh rằng, để giảm giá bất động sản, cần kết hợp chính sách tài chính, đất đai như tăng nguồn cung nhà ở phù hợp túi tiền, cải cách hệ thống thuế phí, minh bạch thông tin thị trường nhằm tránh hiện tượng giá ảo, thiếu sự phát triển cân đối, bền vững.

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, cảnh báo rằng, siết chặt tín dụng mạnh sẽ gây ra “bong bóng thiếu cung,” làm giảm hoạt động giao dịch và đẩy giá tiếp tục leo thang. Chính sách cứng nhắc dễ dẫn đến thị trường bị suy giảm, nhiều dự án bị trì hoãn hoặc ngừng triển khai, gây hậu quả tiêu cực cho toàn bộ ngành và người tiêu dùng.

Trong bối cảnh này, các chính sách cần hướng tới sự cân đối, tạo điều kiện thuận lợi hợp lý cho người có nhu cầu thật sự tiếp cận nhà ở, đồng thời kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu cơ thông qua các công cụ phù hợp hơn.