Thị trường nhà ở Việt Nam đối mặt với khủng hoảng thiếu nguồn cung trầm trọng

Theo báo cáo Tái định vị nhà ở do Savills công bố mới đây, thị trường nhà ở Việt Nam đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài suốt 5 năm qua, đặc biệt tại TP.HCM. Dù có kế hoạch phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, thành phố chỉ đạt được 24% mục tiêu, còn thiếu hụt lên tới 179.000 căn. Sự chậm trễ trong quy trình phê duyệt và những quy định pháp lý siết chặt đã làm trầm trọng thêm tình trạng này.

TP.HCM trong quý 2/2025 đã có 1.600 căn hộ chung cư mới, tăng 38% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp hạn chế chỉ đạt 5.400 căn, trong khi lượng bán ra chỉ khoảng 2.400 căn, đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 45%. Tính từ đầu năm đến hết quý 2/2025, nguồn cung sơ cấp đạt tổng cộng 6.800 căn, còn lượng bán ra đạt 3.800 căn.

Trong giai đoạn 2025-2027, dự kiến chỉ có thêm 39.000 căn hộ mới mở bán. Tuy nhiên, triển vọng dài hạn trong lĩnh vực này vẫn tích cực nhờ vào các luật và chính sách mới cũng như quy trình phê duyệt pháp lý được đơn giản hoá, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho phát triển dự án.

Tình hình về nguồn cung bất động sản liền thổ tại TP.HCM vẫn còn nhiều khó khăn. Trong quý 2/2025, lượng hàng sơ cấp giảm còn hơn 600 căn, với số căn mới ra thị trường chỉ khoảng 80. Tình trạng thiếu hụt này đã khiến hoạt động giao dịch trở nên trầm lắng, với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 15%, và chỉ 100 căn bán được trong bối cảnh tồn kho cao cấp còn lớn cùng tệp khách mua hạn chế.

Tính đến hết 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 700 căn và có khoảng 170 giao dịch. Ước tính đến năm 2027, chỉ có khoảng 3.600 căn hộ sẽ được mở bán, chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành nhờ hạ tầng đang phát triển.

Trong khi đó, thị trường căn hộ tại Hà Nội vẫn duy trì sự ổn định trong năm 2025, với các hoạt động mở bán và giao dịch tích cực nhờ vào hạ tầng cải thiện, quy hoạch được điều chỉnh và nhu cầu mua nhà còn cao. Trong quý 2/2025, Hà Nội có 7.000 căn hộ mới chào bán cùng với 5.200 giao dịch, tăng so với cùng kỳ năm trước. Từ nửa cuối năm 2025 đến 2027, dự kiến có 58.100 căn hộ của 58 dự án sẽ đưa ra thị trường, chủ yếu ở các dự án lớn xa trung tâm.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu của Savills, nhận định: Nguồn cung trong thời gian tới sẽ chủ yếu tập trung ở các dự án lớn tại các khu vực xa trung tâm, nhằm đáp ứng nhu cầu mở rộng và phát triển đô thị. Tuy nhiên, dù nguồn cung tăng mạnh, giá căn hộ dự kiến không giảm toàn diện, đặc biệt tại các khu vực trung tâm vẫn giữ giá cao do khan hiếm nguồn cung, trong khi các dự án ở ngoại thành sẽ có mức giá hợp lý hơn.

Tại Hà Nội, khu vực phía Tây vẫn là điểm nóng của thị trường bất động sản, nơi cung cấp lượng lớn căn hộ ra thị trường trong những năm gần đây. Phân khúc nhà ở thấp tầng cũng ghi nhận sự tăng trưởng nhờ các dự án lớn ra đời. Trong quý 2/2025, đã có 267 căn được mở bán từ sáu dự án, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 2.642 căn và đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 46% với 1.221 giao dịch. Trong trung hạn, dự kiến từ 2025 đến 2027, nguồn cung tương lai sẽ đạt hơn 6.400 căn.

Thực tế cho thấy, giai đoạn 2021–2025, số lượng nhà ở mới của Hà Nội chưa đủ đáp ứng nhu cầu thực tế. Dự báo có khoảng 151.000 hộ gia đình mới thành lập, tuy nhiên số căn hộ và nhà thấp tầng mới được cung cấp chỉ vào khoảng 102.000, còn thiếu hụt khoảng 49.000 căn khiến thị trường luôn trong tình trạng khan hiếm và giá cả khó giảm.