DỰ THẢO NGHỊ QUYẾT QUY ĐỊNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TIỀN THUÊ ĐẤT: CẦN CÂN NHẮC VỀ PHƯƠNG PHÁP TÍNH TOÁN

Trong bối cảnh dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về việc quy định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất dự kiến sẽ dựa trên công thức: bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất, nhiều ý kiến lo ngại về khả năng làm tăng giá bất động sản và gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay, một số địa phương tính tiền sử dụng đất bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân hệ số K của dự án, điều này dẫn đến mức phí rất cao so với phương pháp thặng dư.

HoREA minh họa bằng ví dụ về khu đất tại đường Nguyễn Xiển, TP.Thủ Đức, TP.HCM cũ. Với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 56,6 triệu đồng/m2 và hệ số K hiện khoảng 1,4, nếu áp dụng phương pháp thặng dư thì giá chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tính theo bảng giá đất nhân hệ số K, giá đất sẽ là 80 triệu đồng/m2, cao hơn 2,28 lần. Do đó, để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán lên trên 100 triệu đồng/m2.

Tương tự, một khu đất khác ở huyện Hóc Môn có diện tích 1 ha, bảng giá đất là 18,5 triệu đồng/m2, hệ số K khoảng 2, thì theo phương pháp thặng dư giá khoảng 9 triệu đồng/m2, còn nhân hệ số K thì giá là 37 triệu đồng/m2, cao hơn 6 lần. Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp buộc phải đẩy giá bán lên trên 70 triệu đồng/m2 để tránh lỗ.

HoREA lo ngại rằng việc sử dụng công thức lấy bảng giá đất nhân hệ số K sẽ khiến giá đất tăng cao một cách không phù hợp, gây tác động tiêu cực đến giá bất động sản, làm tăng gánh nặng tài chính đối với người tiêu dùng. Do đó, tổ chức này kiến nghị cần thận trọng và nghiên cứu kỹ lưỡng hơn để đánh giá các tác động đến toàn diện nền kinh tế.

Việc định giá đất đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị khác xa so với định giá đất của các lô đất nhỏ hoặc nhà ở riêng lẻ. Các dự án này thường có quy mô lớn, hệ số sử dụng đất cao, thậm chí rất cao đối với nhà cao tầng. Tuy nhiên, mật độ xây dựng lại thấp hơn nhà ở riêng lẻ, nên phương thức tính giá phải phù hợp với đặc thù từng loại hình dự án. Không thể áp dụng công thức chung dựa trên bảng giá đất nhân hệ số K cho tất cả các trường hợp, mà cần thiết lập các hệ số K riêng biệt theo từng loại dự án, từng khu vực, do UBND cấp tỉnh quyết định, dựa trên thực tiễn và đặc điểm của địa phương.

HoREA đề xuất nên có nhiều loại hệ số K khác nhau để phù hợp với mục đích sử dụng và tính chất dự án. Ví dụ, từ ngày 1.1 hàng năm, có thể áp dụng hệ số K1 để điều chỉnh toàn bộ bảng giá đất theo khu vực. Một hệ số K2 có thể dùng trong việc tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, còn hệ số K3 sẽ dùng trong việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hoặc khu đô thị. UBND các địa phương sẽ ban hành các quyết định cá biệt, phù hợp với từng nhóm dự án và từng khu vực cụ thể, qua đó giảm thiểu các tác động tiêu cực và đảm bảo sự công bằng trong quy định giá đất.