Các khoản vay ưu đãi lãi suất kết thúc: Thị trường bất động sản trong giai đoạn chuyển mình

Khi các khoản vay ưu đãi lãi suất chấm dứt, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua những biến động đáng kể. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện tượng này chủ yếu ảnh hưởng đến một bộ phận nhà đầu tư đã tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng “nóng”. Những người này đã sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất.

Khi thời gian ưu đãi kết thúc, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, áp lực tài chính đặt lên vai các nhà đầu tư càng lớn. Nhiều người buộc phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền, nhất là những trường hợp mua theo tâm lý “fomo”, chấp nhận mua chênh lệch giá nhằm lướt sóng ngắn hạn. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại, họ buộc phải “cắt lỗ” để giảm thiểu rủi ro.

Dù không phản ánh xu hướng toàn diện của thị trường, tình trạng rao bán cắt lỗ ngày càng gia tăng đã tạo ra áp lực cung lớn hơn trên thị trường. Người mua ngày càng thận trọng, chờ đợi cơ hội, dẫn đến thanh khoản giảm tại một số địa phương.

Trước đó, trong giai đoạn dịch Covid-19 với lãi suất thấp và lợi nhuận từ thuê bất động sản hấp dẫn, chiến lược “house hacking” (mua và cho thuê phần hoặc toàn bộ tài sản) từng giúp người mua nhà lần đầu dễ dàng giảm áp lực tài chính. Tham gia vào mô hình này giúp họ vừa sở hữu tài sản, vừa có dòng tiền từ cho thuê để bù đắp khoản vay, từ đó đẩy nhanh quá trình tích lũy vốn chủ sở hữu.

Tuy nhiên, bước vào năm 2026, bức tranh thị trường đã có nhiều thay đổi rõ rệt. Giá nhà tăng cao, lãi suất thế chấp tăng lên, trong khi tiêu chuẩn cho vay ngày càng khắt khe khiến các chiến lược trước đây trở nên khó khăn hơn. Thị trường dần chuyển từ tư duy lợi nhuận nhanh sang ưu tiên khả năng chi trả dài hạn và an toàn tài chính.

Các khoản vay ưu đãi ký kết từ năm 2023 dự kiến sẽ chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi sau 2-3 năm. Điều này đồng nghĩa với việc lãi suất thực tế phải trả sẽ tăng mạnh, vượt xa dự tính ban đầu của người vay, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Nhiều người mua nhà lần đầu, từng dựa vào các gói vay ưu đãi, giờ đây phải đối mặt với áp lực lãi suất tăng nhanh, gây đảo lộn kế hoạch tài chính.

Dự án chậm tiến độ còn đẩy rủi ro lên cao hơn, khi nhà đầu tư phải đối mặt với chi phí lãi vay tăng cao đồng thời không thể khai thác dòng tiền cho thuê như kế hoạch ban đầu. Trong bối cảnh lãi suất cao, thị trường cho thuê không còn hấp dẫn, dòng tiền thu về có thể không đủ trang trải nghĩa vụ vay, buộc nhiều nhà đầu tư bán tháo trong điều kiện bất lợi.

Rủi ro này khiến các nhà đầu tư chiến lược trở nên thận trọng hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ minh bạch, khả năng khai thác thực tế cùng mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực chứ không chạy theo lợi nhuận ngắn hạn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, việc tăng lãi suất nhằm hạn chế đầu cơ là cần thiết, nhưng duy trì lãi suất quá cao trong thời gian dài lại gây khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận nhà ở và làm giảm nguồn cung từ phía doanh nghiệp. Ngược lại, giảm lãi suất quá thấp lâu ngày dễ tạo ra làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng vọt.

Chính vì vậy, ông đề xuất việc điều tiết lãi suất và tín dụng nên theo hướng linh hoạt, có chọn lọc, nhằm kiểm soát rõ ràng các hoạt động đầu cơ và thúc đẩy dòng vốn hướng về các phân khúc nhà ở phù hợp, có khả năng thanh khoản tốt, đặc biệt là nhà ở dành cho người mua lần đầu và nhu cầu ở thực. Các chính sách tín dụng dài hạn, lãi suất thấp hơn mặt bằng chung, cùng cơ chế ân hạn phù hợp sẽ giúp người mua chủ động hơn trong kế hoạch tài chính và tránh được rủi ro “sốc lãi suất” khi chấm dứt ưu đãi.

Trong dài hạn, các giải pháp bền vững cho thị trường nhà ở còn bắt buộc mở rộng nguồn cung bằng cách phát triển đô thị ra các khu vực mới, có quỹ đất lớn, giá phù hợp. Mô hình đô thị theo hướng phát triển giao thông công cộng (TOD) cần tiếp tục được thúc đẩy, song phải gắn liền với cam kết về tiến độ và khả năng tiếp cận quỹ đất của doanh nghiệp.

Không kém phần quan trọng là phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là các dự án quỹ nhà để thuê theo tinh thần của Quỹ nhà ở quốc gia nhằm nâng cao khả năng tiếp cận của người thu nhập thấp. Đồng thời, cần điều chỉnh hợp lý cơ chế giá đất và hệ số điều chỉnh để giảm chi phí đầu vào, từ đó giảm gánh nặng giá bán và tăng khả năng chi trả của người dân.

Ngoài ra, việc đa dạng hóa các kênh huy động vốn là yêu cầu tất yếu để giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng, hạn chế rủi ro hệ thống và giúp thị trường phát triển ổn định, bền vững trong trung dài hạn.