LẠI GẦN NHƯ MINH CHỨNG CHO CẢ THẾ GIỚI RẺ ĐIỀU GÌ ĐANG DIỄN RA TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM?

GIỮA NỬA NĂM 2025, Chị Thu Huyền tại Hà Nội đã quyết định mua một căn chung cư tại khu đô thị OCP1 với giá hơn 4,6 tỷ đồng. Dù chỉ có trong tay gần 1 tỷ tiền mặt, chị vẫn dám “liều” để vay vốn với kỳ vọng lãi suất thấp đang duy trì. Chị chia sẻ: “Giá chung cư liên tục tăng, tôi có 2 con trai nên muốn mua thêm một căn nữa làm của để dành cho các con.” Tuy nhiên, cuối năm 2025, lãi suất vay ngân hàng bắt đầu tăng nhanh từ mức 6% ban đầu, khiến chị Huyền vội vàng hoàn tất thủ tục giải ngân để còn hưởng lãi suất ưu đãi trước thời điểm lãi suất thả nổi.

Chị thở phào khi nhận đợt giải ngân cuối cùng với lãi suất ưu đãi 6,3%, nhưng chỉ sau đó không lâu, lãi suất vay đã vọt lên 7 – 7,5%. Tuy nhiên, câu chuyện chưa dừng lại ở đó. Ngay cả khi đã vay với lãi suất ưu đãi, chị Huyền vẫn không khỏi lo lắng khi khoản vay của mình chuẩn bị chuyển sang lãi suất thả nổi, dự kiến có thể lên tới trên 11%. Trong khi đó, anh Phan Văn, một người khác tại Hà Nội, cũng vay 1,5 tỷ đồng từ cuối năm 2024 để mua một căn chung cư cũ. Hiện tại, anh lo lắng khi chỉ còn vài tháng nữa, lãi suất vay sẽ vượt trên 11%. Dù đã cố gắng trả bớt vài trăm triệu, nhưng khoản vay còn lại gần 1 tỷ đồng vẫn khiến anh phải trả lãi mỗi tháng khoảng 9 – 10 triệu đồng, chưa kể phần gốc.

Áp lực từ lãi suất tăng khiến thị trường bất động sản, đặc biệt phân khúc căn hộ chung cư, rơi vào trạng thái trầm lắng kể từ cuối năm 2024. Nhiều người bán căn hộ liên tục giảm giá để thoát hàng, trong khi người mua e dè vì lo ngại mắc kẹt trong cơn bão lãi suất tăng cao.

Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước ngày 26.2 tập trung kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản nhằm hạn chế rủi ro toàn hệ thống. Trên thực tế, nhiều ngân hàng đã nâng lãi suất vay mua nhà rõ rệt: một chi nhánh Vietinbank tại TP.HCM đưa ra mức lãi suất ưu đãi 9%/năm trong 12 tháng đầu, sau đó thả nổi theo công thức lãi suất tiền gửi cộng biên độ 4,5%, không thấp hơn mức 11%/năm. Dự báo, mức lãi suất cho vay sàn có thể còn tăng lên 14%/năm.

Nguồn cung tăng, giá không giảm, thanh khoản teo tóp, lãi suất cao khiến hoạt động đầu cơ bị co lại mạnh mẽ. Thị trường dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang tập trung khai thác hiệu quả sử dụng và dòng tiền thực, nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức.
Chuyên gia Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định: Nguồn cung vẫn tăng nhưng giá giữ nguyên hoặc tăng nhẹ, trong khi thanh khoản giảm mạnh do lãi suất cao và chi phí đất đai neo cứng. Điều này dẫn đến nghịch lý không giảm giá được vì chi phí đầu vào cao, trong khi nhu cầu mua giảm do người mua e dè. Thị trường rơi vào trạng thái “kẹp hai đầu”: không thể giảm giá để kích cầu, mà cũng khó tăng giá để bù chi phí.

Ông Đính nhấn mạnh, để thị trường phát triển bền vững, cần đưa nhà ở xã hội trở thành hoạt động bình thường, không còn là chương trình hỗ trợ tạm thời. Đồng thời, cần có các giải pháp giảm chi phí đầu vào như điều chỉnh hệ số K<1 phù hợp, tránh gây sốc thị trường và dòng vốn. Chính sách ưu tiên lãi suất tín dụng cho các dự án phù hợp nhu cầu thực, đồng thời bảo vệ người mua mới lần đầu khỏi các cú sốc tài chính là rất cần thiết. Ông cũng đề xuất đa dạng hóa nguồn vốn, giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn và tạo điều kiện phát triển thị trường ổn định hơn trong dài hạn.