NHIỀU DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI HOÃN CHIẾU VÌ KHÓ VAY VỐN: BẤT CẬP TRONG CẢNH TRANH KIỂM SOÁT TÍN DỤNG

TRAO ĐỔI VỚI PV THANH NIÊN, LÃNH ĐẠO NHIỀU TẬP ĐOÀN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM ĐỀ CẬP VỀ NHỮNG KHÓ KHĂN HIỆN NAY

Một lãnh đạo trong lĩnh vực bất động sản tại TP.HCM cho biết, không chỉ người mua nhà đang gặp khó khăn vì lãi suất cao mà các chủ đầu tư cũng đối mặt với tình trạng lãi vay tăng cao và khả năng tiếp cận vốn hạn chế. Cách đây không lâu, doanh nghiệp của ông đã vay với lãi suất lên tới 18% mỗi năm, tuy đã có tín dụng nhưng giải ngân chậm, khó khăn, còn các khoản vay mới lại cực kỳ khó khăn hoặc không thể vay do hạn chế room tín dụng dành cho lĩnh vực này. Ngân hàng cho biết nguồn vốn đã ưu tiên cho các ngành trọng điểm và các dự án lớn, còn bất động sản không còn trong nhóm lĩnh vực được ưu tiên, khiến nhiều dự án phải chậm tiến độ hoặc tạm dừng.

DÙ LÃI SUẤT TĂNG CAO, DOANH NGHIỆP VẬN VẬN KHÓ TIẾP CẬN VỐN

Ông Nguyễn Đình Trường, Tổng giám đốc Công ty TT Capital, chia sẻ dù đã vay được một khoản để mua dự án tại khu Nam TP.HCM, ngay sau đó lãi suất tăng và ngân hàng siết tín dụng khiến kế hoạch triển khai hai dự án trong năm 2026 của công ty phải tính lại. Ông cho biết, để thực hiện các dự án trị giá trăm tỷ đến hàng nghìn tỷ đồng, doanh nghiệp cần thời gian thẩm định lâu, nếu không vay được sẽ gặp rắc rối lớn. Hiện tại, công ty của ông đã tạm hoãn một dự án chờ lãi suất giảm và có thêm room tín dụng mới.

Chính sách siết tín dụng không chỉ làm hạn chế khả năng vay vốn mà còn thắt chặt các điều kiện vay. Trước đây, ngân hàng có thể cho vay lên đến 70% giá trị dự án, nhưng nay chỉ còn khoảng 50-60%, thậm chí nhiều dự án yêu cầu chủ đầu tư góp thêm vốn để đáp ứng các điều kiện pháp lý như hoàn thành nghĩa vụ về đất đai, có sổ đỏ, có giấy phép xây dựng mới được duyệt vay.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết hầu hết các ngân hàng đều ngưng cho vay đối với dự án mới, đồng thời lãi suất vay trên các dự án đã cam kết cũng tăng thêm 2-3%, lên mức 11-12% hoặc thậm chí 14-15% cho vay mới, có ngân hàng còn điều chỉnh lãi nhiều lần trong năm. Các dự án hiện tại của ông đang gặp khó khăn trong vay vốn, phải chờ đợi quý tiếp theo mà chưa chắc đã được duyệt.

Ông Phúc phản ánh, Siết tín dụng nhằm hạn chế đầu cơ nhà đất là đúng nhưng chính sách hiện tại khiến cả doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt hay yếu đều gặp khó. Điều này ảnh hưởng đến khả năng phát triển và cung ứng nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân. Chính sách phải đúng người, đúng bệnh, không thể áp dụng chung một liều thuốc cho tất cả.

CƠ HỘI CHO DỰ ÁN CÓ TẦM NHÌN DÀI HẠN

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam, thị trường đang dần cân bằng hơn khi nguồn cung tăng lên và tiếp tục xu hướng phát triển dựa trên cung cầu thực sự. Thị trường chuyển sang mô hình dựa trên năng lực của các chủ thể và dòng vốn tín dụng, trong đó các chính sách thắt chặt ngân hàng ảnh hưởng lớn đến thanh khoản và giá trị các dự án BĐS.

Ông Ngô Quang Phúc nhấn mạnh, việc kiểm soát dây chuyền tín dụng để hạn chế đầu cơ là cần thiết, nhưng chính sách hiện nay quá khắc nghiệt, gây khó cho các doanh nghiệp chân chính, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của người dân. Ông nhấn mạnh, cần phân biệt rõ ràng và có chính sách phù hợp để tránh “bốc thuốc” không đúng bệnh, gây ảnh hưởng tiêu cực tới toàn bộ thị trường.

Trước thực tế này, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng, không để dư nợ vượt quá mức đề ra trong 3 tháng đầu năm, đồng thời hạn chế tăng trưởng vay đối với lĩnh vực BĐS. Từ cuối năm 2025, nhiều ngân hàng thương mại đã tăng lãi suất cho vay mua nhà lên mức 12-16% mỗi năm, nhằm kiểm soát vốn đổ vào thị trường vượt mức. Đây cũng là một cơ chế để thị trường tự điều chỉnh, tái cấu trúc theo hướng dài hạn và bền vững hơn.

Dữ liệu của VARS IRE cho thấy, lãi suất cao làm giảm thanh khoản tại các khu vực từng tăng trưởng nóng, dòng tiền không còn tập trung vào các dự án dựa trên đòn bẩy cao nữa. Thị trường bước vào giai đoạn “lọc tự nhiên”, nơi các mô hình đầu tư thiếu bền vững sẽ phải đối mặt với rủi ro lớn hơn, buộc các doanh nghiệp và nhà đầu tư phải tư duy khác đi, hướng tới phát triển dài hạn chứ không theo phong trào ngắn hạn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, dự báo sẽ có nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và đình đám khởi công mới, cung cấp hơn 100.000 sản phẩm, giúp cân bằng cung cầu. Tuy nhiên, chi phí tăng cao do lãi suất, đất đai và thủ tục pháp lý, sẽ hạn chế giảm giá BĐS. Thị trường sẽ ưu tiên các doanh nghiệp có năng lực tài chính và tư duy dài hạn, tập trung vào phân khúc thực sự đáp ứng nhu cầu của người dân, nhất là ở những khu vực có hạ tầng rõ ràng.

Để cải thiện khả năng huy động vốn, các ngân hàng cần đổi mới quy trình cho vay, đặc biệt tăng cường đánh giá dựa trên hiệu quả của dự án thay vì chỉ dựa vào tài sản thế chấp, từ đó giúp doanh nghiệp có thêm cơ hội đủ điều kiện phát triển trong bối cảnh thị trường đầy biến động này.