HỆ SỐ K CÓ THỂ BẰNG HOẶC NHỎ HƠN 1: ĐỂ NGƯỜI DÂN VÀ DOANH NGHIỆP CÙNG VÒI VỌT

Chính quyền TP.HCM đang chuẩn bị xây dựng hệ số K mới theo quy luật khoa học và phù hợp với thị trường bất động sản, dự kiến áp dụng từ ngày 1.7.2026. Động thái này nhằm đảm bảo tính minh bạch, công khai, đồng thời cập nhật giá đất theo thực tế thị trường và các yếu tố kinh tế-xã hội của thành phố. Để thực hiện, UBND TP.HCM sẽ tiến hành khảo sát giá đất với hơn 29.000 phiếu trên 9.746 tuyến đường, mỗi tuyến có ít nhất 3 phiếu do các tổ chức định giá thực hiện, trong khoảng thời gian từ tháng 3 đến tháng 6.

Hệ số K hợp lý như thế nào?
Ảnh 1.

Chuyên gia cho rằng, việc ban hành hệ số K nên dựa trên dữ liệu thị trường cụ thể chứ không cứng nhắc tăng lên mỗi khi giá đất cao. Trong đó, ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế đất của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, nhấn mạnh luật đất đai 2024 chỉ áp dụng giá đất theo 12 trường hợp. Tuy nhiên, nghị quyết của Quốc hội chỉ quy định 5 trường hợp, còn lại sẽ dùng phương thức nhân bảng giá đất với hệ số K, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, đặc biệt là những người bị thu hồi đất. Do đó, cần phải xem xét cẩn trọng, làm kỹ lưỡng, gắn chặt với dữ liệu thực tế và có sự phối hợp chặt chẽ giữa các sở ngành, địa phương.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, nêu quan điểm rằng xây dựng hệ số K phải sát với giá trị thị trường, không nhất thiết phải luôn lớn hơn 1. Trong bối cảnh bảng giá đất tại TP.HCM từ 1.1.2026 đã ở mức cao, việc duy trì tư duy cũ hệ số luôn lớn hơn 1 dễ dẫn đến việc tính nghĩa vụ tài chính vượt quá khả năng thực tế của giá đất. Ông đề xuất ba bước chuẩn xác: Thứ nhất, dựa vào thị trường làm chuẩn; thứ hai, cho phép K bằng 1 hoặc nhỏ hơn 1 khi bảng giá đất cao hơn thị trường; thứ ba, không áp dụng một hệ số chung toàn thành phố. Các nhà khoa học khuyến nghị hệ số này cần phản ánh sát thực tế, tránh gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.

NGHI VẤN VỀ TÁC ĐỘNG TĂNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Theo chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Lê Hoàng Châu, việc lấy giá đất trong bảng nhân hệ số K để tính tiền sử dụng đất có thể đẩy giá thành đất đai lên cao, gây sức ép tăng giá BĐS trên thị trường. Chẳng hạn, tại khu vực khu đô thị mới Thủ Đức, giá đất theo bảng giá đất là 56,6 triệu đồng/m2, cộng thêm hệ số K khoảng 1,4 lần, khiến giá tăng lên khoảng 80 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều so với giá trị thực theo phương pháp thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2. Tương tự, một khu đất khác ở H.Hóc Môn có giá theo bảng giá đất là 18,5 triệu đồng/m2, hệ số K xấp xỉ 2, đẩy giá lên hơn 37 triệu đồng/m2. Điều này đẩy doanh nghiệp phải bán với mức giá hơn 70 triệu đồng/m2 để không lỗ vốn.

Chuyên gia đề xuất một quy trình xây dựng hệ số K hợp lý, đó là sử dụng dựa trên dữ liệu thực tế của từng dự án. Trong đó, địa phương có thể quyết định hệ số K3 riêng cho từng khu vực, dự án, phù hợp với tình hình thực tế của từng loại hình phát triển đất đai. Quyết định này phải dựa theo các yếu tố như quy mô dự án, mật độ sử dụng đất, mục tiêu đầu tư; đồng thời, các cơ quan chức năng cần ra quyết định cá biệt theo từng trường hợp cụ thể, tránh áp dụng đồng nhất không phù hợp.

Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh rằng, định giá đất cho dự án đầu tư xây dựng BĐS khác biệt hoàn toàn so với giá đất của các lô nhỏ, nhà riêng lẻ. Các dự án lớn, cao tầng, có diện tích sử dụng đất cao nhưng mật độ xây dựng thấp, đòi hỏi tính toán chính xác để tránh gây ảnh hưởng tiêu cực đến doanh nghiệp, người dân khi tính tiền sử dụng đất, đặc biệt là các dự án cao cấp, trung cấp hay bình dân.

Các chuyên gia đều chung quan điểm, khi bảng giá đất hiện đã ở mức cao ở nhiều khu vực, hệ số K cần chuyển từ tư duy đơn thuần tăng thêm sang hiệu chỉnh phù hợp sát thực tế. Điều này giúp giảm rủi ro khiếu nại, phù hợp luật pháp, đồng thời giảm gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp trong bối cảnh đồng tiền ngày càng mất giá, nền kinh tế còn nhiều khó khăn.