HOÀN TOÀN CÓ THỂ MUA ĐƯỢC NHÀ Ở THƯƠNG MẠI: CƠ HỘI hay RỦI RO?

Những thay đổi trong chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội đang gây tranh cãi lớn trong cộng đồng. Theo dự thảo nghị định mới, mức trần thu nhập để người dân được hưởng chính sách này sẽ tăng từ 15 triệu lên 25 triệu đồng mỗi tháng vào năm 2026, tức tăng hơn 67% chỉ trong vòng 1,5 năm. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội, nhận định rằng việc nâng trần thu nhập này sẽ làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở xã hội của nhóm người thu nhập thấp, trong khi thực tế nguồn cung lại chưa đáp ứng đủ cầu.

VẤN ĐỀ NỔI BẬT TẠI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI

Trong thời gian qua, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, việc phân phối nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn. Nhiều dự án dù mở bán chỉ với vài trăm căn hộ nhưng số hồ sơ đăng ký lên đến hàng chục nghìn, gây ra tình trạng xô đẩy, mất trật tự. Một dự án tại TP.HCM với hơn 700 căn nhưng có đến 12.000 hồ sơ đăng ký, phản ánh rõ sự thiếu hụt nguồn cung so với nhu cầu thực tế.

Chuyên gia cho biết, việc mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách trong khi nguồn cung không theo kịp sẽ làm trầm trọng thêm sự cạnh tranh và ảnh hưởng tiêu cực đến nhóm người thu nhập thấp, những người dễ bị mất cơ hội mua nhà. Đặc biệt, phần lớn người mua nhà ở xã hội phải vay tín dụng ngân hàng, và những người có mức thu nhập gần mức trần sẽ dễ dàng tiếp cận các khoản vay hơn, trong khi nhóm thu nhập thấp hơn sẽ bị bỏ lại phía sau.

NGUỒN CUNG NHÀ Ở XÃ HỘI và NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN GIẢI QUYẾT

Ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc DKRS, cho biết mức thu nhập trung bình 25 triệu đồng/tháng có thể phù hợp với nhóm trung lưu của nhiều địa phương, ngoại trừ Hà Nội và TP.HCM. Với mức thu nhập này, người dân tại các vùng lân cận hoàn toàn có khả năng mua nhà thương mại, điều này đặt ra câu hỏi về mục tiêu thúc đẩy nhà ở xã hội.

Chuyên gia đề xuất, chính sách nên tập trung vào việc phát triển nguồn cung nhà chất lượng cao, giá phù hợp, thay vì mở rộng đối tượng bằng cách nâng trần thu nhập. Phải ưu tiên xây dựng nhiều nhà hơn, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi tập trung nhiều khu công nghiệp và trường đại học để đảm bảo đáp ứng nhu cầu thực tế. Đồng thời, việc lấy quỹ đất công, đặc biệt các khu đất bỏ hoang như khu công nghệ cao TP.HCM, để xây dựng nhà ở xã hội là giải pháp khả thi, nhanh chóng và tiết kiệm chi phí.

NHÀ Ở XÃ HỘI: GIẢI PHÁP TỪ ĐẤT CÔNG VÀ CHÍNH SÁCH PHÙ HỢP

Chuyên gia nhấn mạnh rằng nhà ở xã hội cần dựa trên nguyên tắc về giá vốn, không tính phí sử dụng đất hoặc lợi nhuận quá mức. Các dự án này nên tập trung tại các địa phương có nhu cầu cao như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Long An… nơi giá đất và giá căn hộ không quá cao, phù hợp khả năng của người dân thu nhập trung bình.

Ví dụ, tại Bình Dương cũ, giá căn hộ trung bình chỉ khoảng 40 triệu đồng/m2, một người thu nhập 25 triệu đồng/tháng hoàn toàn có thể sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ, trị giá khoảng 2 tỷ đồng. Người mua có thể trả trước 30% trong 6 tháng, thanh toán đều trong 2 năm và vay ngân hàng thêm tối đa 500 triệu đồng để giảm gánh nặng tài chính.

NGUỒN LỰC, NGUỒN LỰC VÀ HẠ TẦNG

Một lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM cũng khẳng định nhu cầu nhà ở xã hội tại các đô thị lớn là rất cấp thiết vì giá bất động sản tăng nhanh, người nhập cư, sinh viên, công nhân thu nhập thấp luôn chờ đợi được hỗ trợ. Nhiều dự án bỏ hoang hoặc chậm tiến độ khiến mục tiêu phát triển nhà không đạt yêu cầu.

Theo thống kê, TP.HCM cần khoảng 1 triệu căn nhà xã hội tới năm 2030, trong khi khả năng xây dựng chỉ đáp ứng khoảng 200.000 căn, rõ ràng là quá ít so với nhu cầu thực tế. Chính vì vậy, các chuyên gia khuyến nghị tận dụng quỹ đất công, đơn giản hóa thủ tục hành chính để thúc đẩy rõ rệt dự án nhà ở xã hội.

TẬP TRUNG VÀO AI VÀ Ở ĐÂU?

Các chuyên gia cảnh báo, mở rộng đối tượng quá mức sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực đến các dự án nhà thương mại, làm giảm doanh thu từ đất đai, gây khó khăn trong phát triển đô thị. Chính sách nên tập trung vào những đối tượng ưu tiên nhất như công nhân, sinh viên, người thu nhập thấp tại các đô thị lớn, sau đó mở rộng dần dựa trên nguồn cung và nhu cầu thực tế của từng địa phương.

Chưa kể, việc này có thể tạo ra trạng thái “đại trà” thu nhập và các dự án nhà ở thương mại gặp khó khăn trong bán hàng, ảnh hưởng đến ngân sách địa phương qua thu thuế đất, làm giảm ngân sách hỗ trợ phát triển đô thị và hạ tầng. Chính sách cần hướng đến phát triển dài hạn, bền vững và phù hợp với khả năng của nền kinh tế cũng như nhu cầu thực tế của người dân.