NHÀ Ở CHO THUÊ – GÁNH NẶNG CỦA THỊ TRƯỜNG NHƯNG CHƯA ĐƯỢC KHẢI PHÓNG

Hàng triệu công nhân trung tâm các khu công nghiệp lớn và hàng trăm nghìn lao động trẻ có thu nhập thấp sinh sống tại các đô thị lớn đang đối mặt với nhu cầu nhà ở cho thuê rất cao. Tuy nhiên, thị trường này vẫn chưa thể đáp ứng đầy đủ, gây ra nhiều điểm nghẽn lớn.

Theo ông Ngô Đức Sơn, CEO của DRH Holdings, hiện nay phần lớn thị trường cho thuê chỉ là các nhà trọ tự phát, thiếu hệ thống hạ tầng xã hội và không có sự bảo vệ pháp lý rõ ràng cho người thuê cũng như người cho thuê. Các dự án nhà ở xã hội cho thuê vẫn còn rất ít ỏi, mới chỉ khoảng 42.275 căn trên toàn quốc, tỷ lệ chưa đủ để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng.

Đối diện với thực trạng này, ông Ngô Đức Sơn phân tích ba điểm nghẽn chính khiến thị trường phát triển chậm. Thứ nhất là vấn đề dòng tiền – làm nhà để bán có chu kỳ nhanh từ 2-3 năm, còn làm nhà cho thuê phải đầu tư dài hạn từ 15-20 năm với lợi nhuận mỏng manh trong giai đoạn đầu. Ví dụ, dự án 1.000 căn nhà cho thuê với tổng vốn 1.000 tỉ đồng, giá thuê 5-6 triệu đồng mỗi căn mỗi tháng, doanh thu hàng năm khoảng 60-72 tỉ đồng. Dù lợi nhuận ròng có thể đạt 40-50 tỉ đồng, khoản vay thương mại 700 tỉ đồng lại phải trả lãi hàng năm khoảng 63-77 tỉ đồng, khiến dự án bị âm dòng tiền ngay từ đầu và trở thành điều khó khả thi cho các doanh nghiệp.

Thứ hai là khoảng trống pháp lý. Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 đã có những bước tiến trong quy định về nhà ở xã hội và thuê nhà, vẫn còn nhiều điểm chưa rõ ràng. Các mô hình như thuê mua (rent-to-own) chưa có khung pháp lý phù hợp để chuyển đổi quyền sở hữu hoặc xử lý khi người thuê không còn khả năng tiếp tục. Việc quản lý tòa nhà cho thuê quy mô lớn, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên cũng còn chưa được chuẩn hóa rõ ràng, gây khó khăn trong giải quyết tranh chấp.

Thứ ba là tâm lý của người dân. Nhiều người vẫn còn giữ tâm lý “sở hữu nhà”, sẵn sàng vay mượn để mua đất, mua nhà thay vì chọn thuê, dù thực tế còn nhiều hạn chế về tài chính và khả năng.

Giải pháp đươc đưa ra là cần sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước và doanh nghiệp. Nhà nước không chỉ kêu gọi doanh nghiệp tham gia mà còn cần xây dựng chính sách hỗ trợ tài chính đặc thù, như các gói vay ưu đãi lãi suất 3-4% mỗi năm, kéo dài từ 20-25 năm, có thời gian ân hạn gốc ít nhất 5 năm. Kinh nghiệm từ Singapore và Nhật Bản cho thấy Nhà nước không cần cấp phát sản phẩm trực tiếp, mà việc “bao cấp” chi phí vốn sẽ giúp thúc đẩy mạnh mẽ hơn.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, đầu năm 2026, Bộ sẽ đề xuất các địa phương khảo sát, xác định nhu cầu thuê nhà trên địa bàn, đồng thời trình Chính phủ các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2030 dựa trên nguồn lực của quỹ nhà ở địa phương và các điều kiện hỗ trợ khác. Bộ cũng sẽ tập trung thúc đẩy xây dựng các quỹ đất và phối hợp với các bộ ngành liên quan để phát triển hệ thống nhà ở cho thuê, tạo thành chiến lược dài hạn, bền vững và phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.