DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở MỚI: LÀM SÁNG GIÁ NHÀ VÀ ĐẢM BẢO PHÂN KHÚC NGƯỜI DÂN THU NHẬP THẤP

KHI NGHĨ ĐẾN GIÁ NHÀ, NHỮNG NGƯỜI DÂN THU NHẬP TRUNG BÌNH CÓ ĐANG ĐÁNG ĐƯỢC ĐƯA VỀ GẦN HƠN VỚI MỤC TIÊU SỞ HỮU NGÔI NHÀ?

Trong dự thảo luật Nhà ở sửa đổi, mức chi phí dành cho nhà ở hợp lý dự kiến chỉ nên chiếm khoảng 30-35% thu nhập của hộ gia đình. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, để sở hữu một căn nhà thương mại, trung bình một hộ gia đình có thể phải tích lũy tới 18-20 năm mới đủ khả năng tài chính.

NHÀ THƯƠNG MẠI GIÁ PHÙ HỢP NÊN TỪ 40 ĐẾN 50 TRIỆU ĐỒNG/M2

Giải pháp then chốt để giảm bớt gánh nặng tài chính cho người mua nhà chính là phát triển các loại hình nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình và thấp. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, nhà ở thương mại giá phù hợp có thể mở rộng hơn so với nhà ở xã hội (dưới 70 m2), với đa dạng về hình thức và quy mô dự án.

Theo thống kê, với thu nhập khoảng 16 triệu đồng/tháng ở Hà Nội, mức giá nhà từ 40-50 triệu đồng/m2 là phù hợp, sẽ giúp nhiều người có khả năng tiếp cận hơn. Nhà ở thương mại giá phù hợp đang trở thành kênh hiệu quả giảm áp lực thiếu hụt nhà ở cho các nhóm thu nhập trung bình.

Chính sách của nhà nước sẽ hỗ trợ giảm giá bằng cách giữ giá đất theo bảng giá cố định, không qua đấu giá hoặc nhân hệ số. Đồng thời, chi phí xây dựng sẽ được tính đúng, tính đủ để khuyến khích đầu tư vào các dự án nhà ở có chất lượng cao. Lợi nhuận dự kiến hạn chế mức 15% cộng chi phí hợp lý, giúp giữ giá bán phù hợp hơn với thị trường.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, nếu không rõ ràng trong định nghĩa “nhà ở thương mại giá phù hợp” sẽ gây nhầm lẫn giữa nhà chính sách, nhà xã hội và nhà thương mại giá rẻ. Ông cho biết, dựa trên báo cáo của Ngân hàng Thế giới, với mức thu nhập trung bình, người dân Việt Nam phải tiết kiệm tới 78 năm mới đủ mua nhà nếu dành toàn bộ thu nhập, hoặc 28,6 năm nếu sử dụng toàn bộ thu nhập để mua.

Ông Hiệp đề xuất, công thức xác định giá phù hợp ở từng địa phương dựa trên thu nhập trung bình. Cụ thể, lấy hệ số 15 năm để tích lũy, chia cho diện tích tiêu chuẩn (khoảng 60-70 m2), từ đó xác định giá bán hợp lý. Ví dụ ở Hà Nội, với thu nhập trung bình 16 triệu đồng/tháng, nếu dành toàn bộ thu nhập trong 15 năm để tích lũy, căn nhà có diện tích 70 m2 sẽ phù hợp với mức giá khoảng 40 triệu đồng/m2. Với cách tính này, ông cho rằng giá nhà phù hợp ở thủ đô nên từ 40-50 triệu đồng/m2, nhất là khi giá nhà xã hội đã vượt quá 30 triệu đồng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kiến nghị nhà nước không nên khống chế lợi nhuận doanh nghiệp xây dựng dự án nhà ở thương mại phù hợp ở mức 10%. Thay vào đó, chỉ cần quy định mức giá bán tối đa theo từng địa phương, ví dụ từ 30-70 triệu đồng/m2 tùy vị trí, để doanh nghiệp chủ động trong việc đưa ra các giải pháp tiết kiệm chi phí, thúc đẩy cạnh tranh và phát triển bền vững.

KHAI THÁC NGUỒN VỐN VÀ TĂNG TRƯỞNG BỀN VỮNG CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Ngoài việc phát triển các phân khúc nhà phù hợp với từng nhóm thu nhập, thị trường bất động sản hiện nay còn cần thúc đẩy dòng vốn tín dụng để tạo điều kiện cho các dự án nhà ở phù hợp giành ưu thế. Tại hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” diễn ra ngày 22.7, ông Đào Văn Hà, Phó vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê Ngân hàng Nhà nước, cho biết, thị trường vẫn đối mặt nhiều khó khăn do cấu trúc sản phẩm mất cân đối, thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở phù hợp thu nhập của người dân.

Thị trường đã trải qua giai đoạn tăng trưởng dựa trên dòng vốn giá rẻ, nhưng hiện nay, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng để phát triển các dự án phù hợp hơn với nhu cầu bức thiết của người dân. Ngược lại, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn trong 6 tháng đầu năm, 67% người mua nhà chủ yếu để ở, chỉ 33% coi đó là kênh đầu tư. Xu hướng này cho thấy thị trường đang dịch chuyển sang phát triển dựa trên nhu cầu thực, thay vì phụ thuộc vào dòng tiền đầu cơ như trước.

Tuy nhiên, nguồn cung các dự án phù hợp vẫn chưa theo kịp nhu cầu. Thời gian qua, các dự án tập trung nhiều vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhu cầu lớn từ nhóm người có thu nhập trung bình và thấp vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. Người mua nhà ngày càng thận trọng hơn trong lựa chọn, đặt nặng khả năng chi trả và triển vọng của dự án. Điều này bắt buộc các doanh nghiệp phát triển bất động sản phải thay đổi cách tiếp cận, phát triển sản phẩm tài chính phù hợp, nhằm phục vụ nhóm khách hàng thực sự, từ đó khẳng định sự phục hồi bền vững của thị trường trong những năm tới.