TIỀN THUÊ NHÀ THẤP HƠN GỬI TIẾT KIỆM: LIỆU HÀNH VI ĐÓ CÓ THẬT SỰ HỢP LÝ VÀ CÓ LỢI?

Nhiều người cho thuê nhà đang phải đối mặt với các chính sách thuế và quy định gây khó khăn, trong khi khoản thu nhập từ việc cho thuê không ổn định hoặc thấp hơn so với chi phí bỏ ra. Những câu chuyện thực tế từ các cá nhân cho thuê nhà đã phản ánh rõ nét về những vướng mắc này, làm dấy lên những lo ngại về tính công bằng và khả năng khuyến khích làm ăn của chính sách hiện hành.

Ông Phan Lê Hòa, chủ căn nhà tại P.Phú Thọ Hòa, TP.HCM, chia sẻ về những khó khăn đã từng gặp phải. Ông phải vay ngân hàng để mua nhà, hiện phải trả lãi gần 10 triệu đồng mỗi tháng. Trong đợt dịch Covid-19, ông không thể cho thuê nhà trong gần hai năm vì dịch bệnh. Ước tính, cuối năm ông mất khoảng 50 triệu đồng để chi phí môi giới ký hợp đồng cho thuê mới kéo dài hai năm, nhằm có nguồn thu để trả lãi vay hơn 110 triệu đồng mỗi năm. Tuy nhiên, tháng 7 vừa qua, người thuê bỏ ngang hợp đồng mà không có tiến trình thanh lý, khiến ông vẫn chưa thể cho thuê lại nhà. Ông băn khoăn về việc theo hợp đồng đã ký, ông phải đóng thuế thu nhập từ tiền cho thuê dù chỉ mới cho thuê được 7 tháng trong vòng 12 tháng, gây ra áp lực tài chính lớn.

Theo quy định mới sẽ có hiệu lực từ 2026, cá nhân có doanh thu dưới 200 triệu đồng/năm sẽ không phải đóng thuế. Điều này đem lại một chút tháo gỡ cho những người cho thuê nhà, nhưng vẫn còn nhiều câu hỏi về khả năng khấu trừ các khoản chi phí như lãi vay ngân hàng của họ. Ông Hòa phản ánh: “Tiền mua nhà hàng chục tỉ đồng, tiền cho thuê còn không bằng tiền lãi gửi tiết kiệm, vậy mà lại lo đóng thuế. Đây là thu nhập chính của tôi để trang trải cuộc sống thường ngày, chính sách như thế này chưa khuyến khích làm ăn, phát triển thật sự.”

Bà Nguyễn Thanh Thương, với căn nhà nhỏ cho thuê tại P.Sài Gòn, cũng gặp tình trạng tương tự. Nhà bà giá thuê tháng tăng từ 15 triệu lên 20 triệu, nhưng trong hơn 13 năm qua, cả gia đình phải thuê phòng trong hẻm nhỏ để sinh sống với chi phí thấp hơn, nhằm dành dụm trang trải học hành cho các con. Bà lo lắng về việc nếu đóng thuế dựa trên doanh thu, liệu có thể trừ đi khoản tiền đã thuê nhà để ở hay không, trong bối cảnh thu nhập của cả gia đình còn bấp bênh.

Các hộ cho thuê thường vay ngân hàng mua nhà, lấy tiền này để trả lãi vay hàng tháng, mong rằng chính sách thuế sẽ cho phép họ được trừ các khoản chi phí này trước khi tính thuế. Thế nhưng, theo các chuyên gia, hiện tại, thu nhập từ việc cho thuê không không luôn ổn định, nhiều khoản chi phí đầu tư hoặc vay ngân hàng vẫn chưa được hưởng các ưu đãi về thuế rõ ràng.

Luật sư Nguyễn Văn Được, Giám đốc Công ty TNHH kế toán và tư vấn thuế Trọng Tín, cho biết: Theo Thông tư 100/2021, từ 1.1.2026, cá nhân có doanh thu dưới 200 triệu đồng/năm sẽ không phải đóng thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Doanh thu được tính theo năm, không theo tháng. Nghĩa là, nếu trong một năm, thuê nhà chỉ 1 tháng với giá 99 triệu mà không thuê các tháng khác, thì vẫn không phải nộp thuế. Tuy nhiên, nếu trong năm đó, doanh thu vượt quá mức cho phép, sẽ phải đóng thuế. Việc kê khai tháng nào không có thu nhập cũng rất đơn giản, chỉ cần khai báo rõ ràng.

Trong khi đó, nhiều luật sư đề xuất nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế của cá nhân từ 200 triệu lên mức 400 triệu đồng mỗi năm để phù hợp hơn với thực tế sinh sống và làm việc. Theo luật sư Nguyễn Toản, mức thuế suất hiện tại đối với các hộ cho thuê phù hợp hơn nếu áp dụng cho các doanh thu từ 500 triệu đồng mỗi năm trở lên hoặc hộ kinh doanh có doanh thu từ 1 tỉ đồng trở lên mỗi năm mới phải đóng thuế. Điều này sẽ giúp các cá nhân, hộ gia đình có thể duy trì thu nhập ổn định, có khả năng tích góp và nâng cao chất lượng cuộc sống.

Chia sẻ của các người cho thuê nhà phản ánh rõ về những thách thức mà chính sách thuế hiện hành đặt ra. Những khoản chi phí đầu tư ban đầu, chi phí sửa chữa, làm nội thất đều không được trừ khi tính thuế. Trong khi đó, các rủi ro về hủy hợp đồng đột ngột, thời gian bỏ trống nhà, những khoản đầu tư lớn không thu hồi kịp là những gánh nặng thực tế khiến họ cảm thấy chính sách hiện tại còn thiếu công bằng và chưa thúc đẩy phát triển hoạt động cho thuê nhà bền vững.