KHÔNG ĐỦ KHẢ NĂNG ĐÓNG TIỀN ĐẤT – BÓNG ĐÁ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG THOÁI TRẢI TRƯỚC NGHỊ ĐỊNH MỚI

Trong vòng chưa đầy hai tuần, các biến động liên quan đến chính sách đất đai tại Việt Nam đã diễn ra ngày càng sôi động, phản ánh rõ nét sức nóng của thị trường bất động sản và những bất cập kéo dài trong lĩnh vực này. Các cơ quan quản lý liên tục đưa ra những điều chỉnh, dự kiến sửa đổi luật đất đai 2024, cùng với những đề xuất thuế đất mới nhằm kiểm soát tình hình giá đất leo thang.

Bộ Tài chính mới đây đã đưa ra hai phương án thay thế cho đề xuất thu thuế bổ sung, giảm một lượt so với ba phương án ban đầu. Trong khi đó, Thủ tướng Chính phủ đã chính thức công bố kế hoạch trình sửa đổi luật Đất đai 2024, nhấn mạnh tính cấp bách của công tác điều chỉnh chính sách này. Theo nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn, việc sửa luật là cần thiết, nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế đã bộc lộ qua gần một năm áp dụng luật mới. Chính sách đất đai hiện tại đã góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, nhưng cũng gây ra nhiều bất cập chưa phù hợp với thực tế phát triển của địa phương và toàn quốc.

Chuyện tiền sử dụng đất đang trở thành vấn đề nan giải. Theo nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn, tiền thu này còn cao hơn giá trị thực của nhiều mảnh đất, đặc biệt là khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Trường hợp nổi bật nhất là ở Nghệ An, người dân chuyển mục đích sử dụng một miếng đất trị giá khoảng 3 tỉ đồng, nhưng số thuế phải đóng lại lên tới 4,5 tỉ đồng, gây ra sự thiệt thòi lớn. Hiện tượng này không phải cá biệt, vì nhiều tỉnh, thành như TP.HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương đã nâng giá đất mới với mức tăng hàng chục lần so với bảng giá cũ. Đặc biệt, TP.HCM còn áp dụng song song ba bảng giá đất khác nhau, khiến cho tình hình càng thêm phức tạp.

Nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn cảnh báo rằng, việc xây dựng bảng giá đất dựa trên mức sát giá thị trường quá cao có thể kích thích giá đất, giá nhà đóng đinh với các mức ảo, đẩy giá leo thang vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân. Trong bối cảnh đó, giá đất liên tục tăng, kéo theo phí chuyển nhượng và thuế sử dụng đất cũng tăng theo, gây bóp nghẹt thị trường và gây áp lực lớn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư. Ông dự đoán nếu không có các cải cách kịp thời, tình trạng này sẽ lan rộng, làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng giá trị đất đai.

Chương trình sửa đổi luật còn gấp rút khi bảng giá đất mới dự kiến được áp dụng đồng loạt vào đầu năm 2026. Tuy nhiên, những bất cập đã rõ trước mắt vẫn chưa được giải quyết triệt để. Nhiều địa phương vẫn duy trì nhiều bảng giá khác nhau, gây ra rối loạn trong chính sách quản lý đất đai. Các cơ quan như TP.HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương đều đang vận hành song song các bảng giá cũ – mới, theo kịch bản giữ đúng tiến trình sửa luật và thống nhất chính sách trong tương lai.

Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ cách cấu trúc đánh giá giá đất dựa trên thị trường, mà không có căn cứ khoa học rõ ràng. Nếu các địa phương lấy giá thị trường làm chuẩn để xây dựng bảng giá, nguy cơ “chạy đua” với giá ảo sẽ rất lớn, dẫn đến tình trạng giá nhà đất ngày càng đắt đỏ. Người dân, nhà đầu tư, doanh nghiệp đều phải gánh chịu hậu quả này trong dài hạn. Nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn nhấn mạnh, việc hoàn thiện luật Đất đai 2024 là cấp bách, để cả hệ thống quản lý đất đai hoạt động minh bạch, hiệu quả hơn và hạn chế những xung đột về giá trị.

Ngoài ra, vấn đề khác khiến nhiều doanh nghiệp lo lắng là quy định về khoản tiền bổ sung liên quan đến tiền sử dụng đất. Theo dự thảo của Bộ Tài chính, các doanh nghiệp sẽ phải trả khoản tiền lãi của phần chậm đóng trong thời gian từ ngày phát sinh nghĩa vụ đến ngày 1.8.2024. Điều này dẫn đến một nghịch lý rõ nét: Nhà nước chậm tính tiền sử dụng đất nhưng lại yêu cầu doanh nghiệp nộp khoản lãi khổng lồ, gây áp lực tài chính lớn. Nếu giữ nguyên quy định này, nhiều doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn, thậm chí phải rút lui khỏi thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế và nguồn cung dự án nhà ở.

Trong bối cảnh chưa phục hồi của thị trường, Bộ Tài chính đã đề xuất nhiều phương án giảm nhẹ áp lực cho doanh nghiệp, như thu chênh lệch khi chuyển mục đích đất, hoặc giảm mức truy thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, các phương án này vẫn còn nhiều tranh cãi về tính khả thi và hiệu quả. Nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn kêu gọi các chuyên gia, doanh nghiệp, các nhà quản lý cùng bàn thảo nhằm đề xuất các giải pháp thực tế phù hợp, góp phần xây dựng chính sách đất đai minh bạch, hợp lý hơn trong thời gian tới.

Tóm lại, câu chuyện về khả năng đóng tiền đất chưa đủ, về cách điều chỉnh giá trị đất đai, và về các phương án chính sách mới đang đặt ra những bài toán lớn cho quản lý nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Các thay đổi này đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng, kết hợp chặt chẽ giữa các kỳ vọng thực tế với các mục tiêu phát triển bền vững của quốc gia.