ĐẠO ĐỠ THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN VỚI PHƯƠNG ÁN THEO LỢI NHUẬN: ĐỔI MỚI HAY GIAN NAN KHÁM PHÁ?

Nhiều chuyên gia đồng tình rằng việc thu thuế dựa trên lợi nhuận của hoạt động chuyển nhượng bất động sản thay vì áp dụng mức cố định 2% trên giá bán như hiện nay sẽ phản ánh đúng bản chất của thuế thu nhập cá nhân hơn. Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở đề xuất trong dự thảo luật, công tác quản lý thuế có thể gặp phải nhiều khó khăn, gây thiệt thòi cho cả cơ quan quản lý lẫn người dân và doanh nghiệp.

NÓI KHÔNG VỚI “NÉ THUẾ”

Tháng 3 năm 2025, chị Hà Loan (33 tuổi) mua một căn hộ chung cư tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, với giá hơn 4 tỷ đồng. Chủ cũ, một cá nhân chuyên đầu tư bất động sản, đồng ý bao gồm các loại thuế phí nhưng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng giá trị chỉ hơn 1,5 tỷ đồng, đúng theo bảng giá đất của thành phố. Người bán giải thích rằng họ muốn khai báo mức thuế thấp nhất để tối đa hóa lợi nhuận.

Câu chuyện này khiến luật sư Nguyễn Thị Thúy, Đoàn luật sư Hà Nội, lo ngại về tính khả thi của việc áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng Bất động sản. Bà cho biết, việc kê khai giá trị nhập khẩu chỉ bằng một phần nhỏ giá trị thực sẽ làm thất thu ngân sách nhà nước. Chưa kể, nhiều trường hợp cố tình khai bán lỗ hoặc khai vống chi phí để giảm thuế.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, ủng hộ việc thu thuế dựa trên lợi nhuận, nhưng nhấn mạnh việc cần xây dựng hệ thống giá đất sát với thực tế thị trường để tránh né thuế. Ông đề cao việc đổi mới bảng giá đất, mở rộng quy trình xây dựng và điều chỉnh hàng năm thay vì cứ 5 năm như hiện nay, nhằm phản ánh chính xác biến động thị trường.

Ngoài ra, ông còn đề xuất xây dựng cơ chế xử lý trách nhiệm, bồi thường cho nhà nước trong trường hợp xác định sai lệch bảng giá đất. Tuy nhiên, cũng đặt ra câu hỏi về khả năng điều chỉnh nhanh chóng trong các đợt “sốt đất” nhằm hạn chế thất thu thuế hợp pháp.

NÊN MIỄN THUẾ CHO TRƯỜNG HỢP KHÔNG LỢI NHUẬN

TS Nguyễn Ngọc Tú, giảng viên Trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội, nhấn mạnh việc thu thuế 20% dựa trên lợi nhuận phản ánh đúng tên gọi của thuế thu nhập cá nhân, thay vì dựa trên giá trị tài sản như hiện nay. Tuy nhiên, ông kiến nghị, không nên quy định thuế suất theo thời gian sở hữu mà cần dựa vào nguyên tắc trung tâm là lợi nhuận.

Ông đề xuất áp dụng mức thuế chung khoảng 1% trên giá bán cho các trường hợp không rõ giá mua hoặc chi phí liên quan, đồng thời cảnh báo rằng mức thuế 6%, 10% hoặc thậm chí 2% như dự thảo hiện nay còn quá cao so với thực tế giá đất mới được điều chỉnh cao hơn.

Riêng về các trường hợp bán nhà để chữa bệnh hoặc đổi chỗ ở nhằm nâng cao đời sống, ông Tú cho rằng đây là chuyển nhượng mang tính nhân đạo, không phải vì sinh lợi, do đó cần có các quy định miễn thuế hoặc ưu đãi phù hợp. Ông cũng gợi ý, chính sách thuế có thể linh hoạt ưu tiên cho người độc thân, người cao tuổi hoặc không có thu nhập phát sinh, đặc biệt là các căn nhà có giá trị dưới mức nhất định (khoảng 5 tỷ đồng).

CHỐNG ĐẦU CƠ BẤT ĐỘNG SẢN: CHỈ THUẾ TNCN KHÔNG ĐỦ?

Việc áp dụng thuế theo lợi nhuận, với mức thuế cao hơn khi thời gian nắm giữ ngắn, hy vọng sẽ giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai. Tuy nhiên, các chuyên gia đều nhận định rằng để xử lý triệt để vấn đề này, không thể chỉ dựa vào thuế thu nhập cá nhân.

GS Đặng Hùng Võ đã nhiều lần đề xuất chính sách thuế đối với bất động sản dư thừa, không sử dụng hay bỏ hoang. Ông nhấn mạnh, việc đánh thuế cao vào những người mua tích trữ đất hoặc cổ phần bất động sản nhằm chờ tăng giá sẽ giúp thị trường hướng về giá trị thực, xóa bỏ những “bóng ma” ảo tưởng.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đề cập đến các nghị quyết của Trung ương yêu cầu nghiên cứu tăng thuế đối với người sở hữu nhiều đất đai, nhà cửa hoặc chậm sử dụng đất. Thế nhưng, hiện tại, mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn giữ nguyên ở mức rất thấp là 0,03%.

Theo ông Vũ, khi hệ thống bảng giá đất và hệ thống thuế cao cho các bất động sản dư thừa được hoàn thiện, các méo mó của thị trường sẽ dần biến mất, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân sẽ được cải thiện rõ rệt.

TS Nguyễn Ngọc Tú đồng tình rằng, để kiểm soát chặt chẽ hơn tình trạng đầu cơ, cần ban hành luật thuế tài sản, trong đó đánh thuế hàng năm 1-2% trên giá trị BĐS đối với các nhà riêng lẻ nhiều đất hoặc nhiều nhà. Khi đó, các nhà đầu tư sẽ buộc phải bán ra, giúp thị trường trở nên lành mạnh, minh bạch hơn.