KHÔNG PHẢI KHỐI ĐẾ NÀO CŨNG LÀ SHOPHOUSE: THỊ TRƯỜNG THẬT SỰ ĐANG ĐỔI CHIỀU

Nhà phố thương mại và shophouse chân đế tại các khu chung cư đang đối mặt với nhiều thử thách để duy trì tỷ suất lợi nhuận cao. Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cao cấp Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, nguyên nhân chính bắt nguồn từ sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại (TTTM). Hiện nay, nhiều thương hiệu bán lẻ ưu tiên thuê mặt bằng trong các trung tâm thương mại do họ có lượng khách hàng lớn, ổn định, cùng các chiến dịch truyền thông hiệu quả và quản lý vận hành chuyên nghiệp. Trong khi đó, nhà phố thương mại hay shophouse tại chân đế chung cư thường do cá nhân sở hữu, vận hành tự phát, giá thuê không ổn định và dễ bị chi phối bởi các biến động của thị trường bất động sản. Chính yếu tố này khiến các shophouse chân đế ngày càng mất dần sức hút với khách thuê.

Các phân tích từ các chuyên gia cũng nhấn mạnh, nhiều shophouse dựa quá nhiều vào cộng đồng cư dân nội khu, với hơn 80% lượng khách là cư dân sống trong cùng dự án, trong khi lưu lượng khách ngoại khu lại thấp do thiếu liên kết rõ ràng với không gian thương mại bên ngoài. Thêm vào đó, các dự án này còn hạn chế truy cập của người ngoài để đảm bảo an toàn, khiến hoạt động kinh doanh gặp hạn chế. Thực trạng chung là, khi hệ thống chợ, siêu thị, trung tâm thương mại lớn xuất hiện ngày càng nhiều trong bán kính 1,5-3 km, cư dân dần có xu hướng bỏ qua các shophouse nhỏ lẻ, đơn điệu để đến các nơi gần hơn, có trải nghiệm đa dạng hơn. Chính vì vậy, các dự án nằm cách xa chợ, trung tâm mua sắm từ 6-10 km mới khả thi trong việc thu hút khách hàng cho các dịch vụ shophouse.

Chuyên gia Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty quản lý nhà Savista, nhận định rằng thay vì chờ đợi thị trường phục hồi như cũ, các chủ sở hữu shophouse nên có chiều hướng chủ động chuyển đổi sử dụng. Ưu tiên các lĩnh vực thiết yếu như y tế, giáo dục, chăm sóc sức khỏe hay văn phòng đại diện để đảm bảo dòng thu nhập ổn định hơn. Ngoài ra, cần giảm giá thuê, chia sẻ rủi ro với người kinh doanh, hoặc kết hợp bán hàng online và offline để tận dụng các hình thức thương mại mới, biến shophouse thành điểm giao dịch, kho hàng, hoặc nơi livestream bán hàng. Thay vì chia nhỏ từng căn, cần hình thành các cụm ngành để tạo thành phố chuyên đề, tăng khả năng thu hút và sinh lời.

Chủ đầu tư nên chú trọng đến việc bố trí mặt bằng hợp lý khi xây dựng dự án, không nhất thiết phải làm thương mại toàn phần ở khối đế. Tại Singapore, phần lớn chung cư chỉ dành diện tích nhỏ cho tiện ích, còn lại làm bãi đậu xe, mang lại nguồn thu ổn định hơn so với kinh doanh ế ẩm. Điều kiện để shophouse chân đế thành công là dự án có đầu tư tốt, mật độ dân cư cao, tỷ lệ căn hộ và shophouse phù hợp. Khi đó, khả năng thu hút khách thuê và sinh lời sẽ cao hơn.

“Shophouse không còn là mô hình thời thượng nữa, nhưng những cách làm cũ đã không còn phù hợp với thị trường này. Trong bối cảnh đã có nhiều sự sàng lọc, chỉ những shophouse biết giảm kỳ vọng lợi nhuận, thay đổi mô hình vận hành phù hợp với nhu cầu thực tế mới có thể tồn tại,” ông Nguyễn Tiến Dũng nhấn mạnh.

KINH TẾ MẶT TIỀN ĐANG TỰ CỨU MÌNH: VẤN ĐỀ NGHIÊM TRỌNG TỪ TƯ DUY ĐỊNH GIÁ

Giám đốc Công ty bất động sản Center Land, ông Võ Hoàng Quân, nhận định rằng tình hình khó khăn trong việc cho thuê mặt bằng mặt tiền bắt nguồn từ sự lệch pha giữa giá trị thực của tài sản và giá thuê thị trường. Ví dụ, một căn nhà mặt tiền đường Điện Biên Phủ (TP.HCM) có giá mua khoảng 100 tỉ đồng, chủ kỳ vọng cho thuê 500 triệu đồng/tháng để bảo đảm tỷ suất sinh lời, nhưng thực tế, giá thuê chỉ dao động trong khoảng 100-180 triệu đồng/tháng. Nguyên nhân chính là do thị trường bất động sản bị đẩy giá cao qua các lần mua đi bán lại, trong khi dòng tiền và giá trị khai thác không tăng đều. Chính sự kỳ vọng quá lớn khiến nhiều chủ nhà khó chấp nhận giảm giá, dẫn đến tình trạng mặt bằng trung tâm TP.HCM bị “neo giá” và khó tìm người thuê trong bối cảnh nền kinh tế chung còn nhiều khó khăn.

Để cứu nguy cho kinh tế mặt tiền, ông Quân cho rằng chủ nhà cần nhìn nhận lại giá thuê phù hợp thị trường, thay vì giữ nguyên mức giá cũ. Việc hỗ trợ khách thuê như miễn phí 2-3 tháng tiền thuê, giảm giá trong năm đầu hoặc hỗ trợ cải tạo có thể tạo cảm giác hấp dẫn hơn. Nhiều chủ nhà đã buộc phải giảm giá thuê, như mặt bằng phố Lê Văn Sỹ, từ mức 70-80 triệu đồng/tháng xuống còn 40-60 triệu đồng hiện nay. Tương tự, mặt bằng đường Võ Văn Tần cũng giảm từ gần 90 triệu xuống khoảng 60 triệu.

Khách hàng ngày càng ít quan tâm đến việc dừng xe ở mặt tiền và thường tìm kiếm các địa điểm trong hẻm hoặc trực tuyến, khiến giá thuê mặt đường giảm dần. Các doanh nghiệp lớn hoặc thương hiệu có sức mạnh tài chính mới đủ khả năng giữ chân tại các vị trí đắt đỏ. Ông Quân nhấn mạnh rằng năm 2025 sẽ là năm của khách thuê, và khả năng tạo ra dòng tiền phụ thuộc lớn vào họ. Thị trường hiện tại đòi hỏi chủ nhà phải điều chỉnh linh hoạt về giá cả và cách tiếp cận khách hàng, cộng tác chặt chẽ hơn với các đơn vị môi giới để tiếp cận hiệu quả các khách hàng tiềm năng.

Chủ nhà cần cởi mở hơn trong cách định giá, sẵn sàng thích nghi với xu hướng mới để tránh bị tụt lại phía sau. Khi mặt tiền không còn là “thước đo bắt buộc” cho thành công, linh hoạt về giá và chiến lược kinh doanh là cách duy nhất để thị trường mặt tiền tự cứu chính mình, vượt qua khó khăn và bước vào giai đoạn mới.