TĂNG CƯỜNG ĐIỀU CHỈNH QUY ĐỊNH TẠO ĐIỀU KIỆN CHO VIỆC TÁCH, HỢP THỬA ĐẤT Ở TP.HCM

Trong thực tế, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận thấy vẫn còn nhiều trường hợp cần làm rõ các quy định về tách, hợp thửa đất, đặc biệt là các trường hợp liên quan đến phần diện tích đất dùng làm lối đi chung cho nhiều thửa đất. Những vướng mắc này ảnh hưởng đến quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các thủ tục đất đai.

Theo đó, có hai trường hợp chính cần được xử lý phù hợp:

Thứ nhất, khi hợp thửa đất và người sử dụng không còn nhu cầu duy trì phần diện tích đất dùng làm lối đi chung, muốn hợp phần đất này vào để sử dụng chung mục đích như thửa đất mới, cần cho phép hợp thửa đồng thời với việc công nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích này. Ví dụ, đất nông nghiệp A có diện tích 10.000 m2 được tách thành các thửa A1 – A5, trong đó A5 là đất dùng làm lối đi chung 1.000 m2. Nếu sau đó, người dân muốn sử dụng phần đất này vào mục đích nông nghiệp, họ phải có cơ chế để hợp thửa và công nhận quyền sử dụng đất cho phần đất này trong thửa đất mới.

HoREA kiến nghị bổ sung của pháp luật quy định rõ ràng về việc hợp thửa đồng thời với việc chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất làm lối đi chung trong các trường hợp này.

Thứ hai, khi các thửa đất đã được hợp thửa có phần diện tích chung dùng làm lối đi không còn nhu cầu, người dân muốn hợp thửa để sử dụng cùng mục đích đất còn lại, cũng cần có quy định để chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp. Nếu không, sẽ gặp khó khăn trong giải quyết thủ tục hành chính, đặc biệt ở các trường hợp tách thửa trước đó có tạo lối đi nội bộ.

HoREA đề nghị các cơ quan quản lý xem xét cho phép các trường hợp này hợp thửa đi kèm với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Điều này nhằm giảm tranh chấp, hạn chế khiếu nại, đồng thời tạo thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp trong thực hiện các thủ tục đất đai.

Bên cạnh đó, việc quy định rõ về cơ chế xử lý phần đất làm lối đi chung khi hợp thửa cùng với tiêu chí diện tích tối thiểu sẽ giúp đảm bảo tính minh bạch, hợp lý, từ đó hạn chế các tranh chấp phát sinh.

HoREA cũng thống nhất cho phép UBND phường, xã và đặc khu Côn Đảo xem xét lối đi dựa trên thỏa thuận giữa các bên, đảm bảo các yêu cầu về thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy và cấp phép xây dựng trước khi thực hiện tách hoặc hợp thửa.

Ngoài ra, kiến nghị điều chỉnh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của đất ở theo nguyên tắc áp dụng đồng bộ trong cùng một khu vực, nhằm đảm bảo tính công bằng và hợp lý. HoREA đề xuất phân chia các khu vực dựa trên hạ tầng và mức độ đô thị hóa, trong đó khu vực I có diện tích tối thiểu 36 m2 với chiều dài mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 3 m; khu vực II là 50 m2, không nhỏ hơn 4 m; khu vực III là 60 m2, không nhỏ hơn 5 m; khu vực IV là 80-100 m2 tùy theo địa bàn, với mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m. Việc phân khu này phản ánh đúng điều kiện thực tế của các khu vực, giảm tình trạng áp dụng tiêu chuẩn khác nhau cho cùng đặc điểm đô thị.

Việc cập nhật, điều chỉnh các quy định này nhằm thúc đẩy quá trình phát triển đúng quy hoạch, hạn chế tranh chấp đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các cá nhân, tổ chức trong quá trình chuyển đổi, sử dụng đất tại TP.HCM.