THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN SỔ HỒNG VẪN CÒN NHIỀU KHÓ KHĂN VÀ MỎI MÀNG
Với những thay đổi mới theo Nghị định số 151/2025 của Chính phủ, quy định về phân định thẩm quyền giữa các cấp chính quyền địa phương trong lĩnh vực đất đai trở nên rõ ràng hơn, đặc biệt trong việc giải quyết các trường hợp người dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay trước ngày 1.8.2024, khi luật Đất đai 2024 có hiệu lực, sẽ được cấp giấy chứng nhận sổ hồng.
Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, thuộc Khoa Luật Thương mại Trường đại học Luật TP.HCM, nhận xét rằng quy định mới này nhìn chung thay thế Nghị định 101/2024, kế thừa và mở rộng từ các chính sách pháp luật đất đai trước đó như Nghị định 84/2007, Nghị định 43/2014, Nghị định 01/2017 để phù hợp hơn với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, phân quyền và phân cấp trong lĩnh vực đất đai. Thời hạn cho phép mua đất giấy tay được chính thức kéo dài đến trước ngày 1.8.2024 thay vì chỉ đến 1.7.2014 như trước đây, đồng thời quy định này còn mở rộng ra cả các trường hợp không có giấy tờ hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo điều 137 luật Đất đai 2024 đều có thể được cấp sổ hồng.
Việc gia hạn đến trước ngày 1.8.2024 thể hiện sự thừa nhận, hợp thức hóa của Nhà nước đối với các giao dịch đất đai bằng giấy tay, qua đó ổn định quan hệ sử dụng đất. Các thủ tục công khai như niêm yết, thông báo hồ sơ tại UBND cấp xã còn nhằm ngăn chặn rủi ro, hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng nhấn mạnh rằng chính sách đất đai ngày càng linh hoạt, bao quát và phù hợp hơn với thực tiễn, giúp chuẩn hóa thủ tục, minh bạch hơn qua cơ chế một cửa.
Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo rằng các quy định này vẫn chỉ dừng lại ở mức nghị định chứ chưa được luật hóa trong luật Đất đai, dẫn đến việc hệ thống pháp luật còn rối rắm, nhiều điều khoản sửa đổi, bổ sung phức tạp khiến người dân và cán bộ thực thi khó tiếp cận, thậm chí hiểu khác nhau về quy định, gây ra nhiều phiền hà thực tế. Thủ tục nhận sổ hồng vẫn còn phức tạp với nhiều loại giấy tờ, mẫu đơn, khiến nhiều người phải đi lại nhiều lần, thời gian cấp sổ còn kéo dài. Ngoài ra, việc mở rộng thời hạn công nhận các giao dịch chưa đủ điều kiện có thể vô tình khuyến khích các hoạt động giấy tay trái phép, làm giảm hiệu quả kiểm soát của pháp luật.
CÓ LỢI CHO TẤT CẢ CÁC BÊN
Lãnh đạo Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận 7, TP.HCM, giải thích rõ rằng theo luật Đất đai 2024, các thửa đất đã có sổ hồng, mua bán bằng giấy tay trước ngày 1.8.2024 sẽ được cấp sổ hồng. Đặc biệt, các trường hợp người dân tách thửa, phân lô bán nền cho người khác theo quy định cũng được xem xét cấp sổ dựa trên các căn cứ như quá trình đóng thuế, đăng ký tạm trú, đăng ký mua điện, phù hợp quy hoạch và không tranh chấp. Thời điểm mua và xây dựng nhà trước ngày 1.7.2014, nếu đáp ứng các điều kiện như phù hợp quy hoạch, không có tranh chấp, đều có khả năng được cấp sổ, nhưng phần lớn vẫn phụ thuộc vào xác nhận của UBND xã về thời điểm và quá trình pháp lý.
Trường hợp mua bán đất bằng giấy tay và xây nhà không phép trước ngày 1.7.2014, quyền đầu tiên là phù hợp quy hoạch, song tiêu chí này rất khó để thực hiện do quy hoạch nhiều nơi chưa được duyệt chính thức hoặc chưa phù hợp thực tế. Ngoài ra, các trường hợp mua đất nông nghiệp giấy tay sau ngày 1.7.2014, vẫn chưa có cơ chế rõ ràng để cấp sổ, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM. Ông kiến nghị cần có hướng dẫn cụ thể hơn để giải quyết các tình huống này nhằm tránh thiệt thòi cho người dân.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đánh giá rằng các quy định mới đã giúp mở rộng quyền cho người mua bán nhà đất bằng giấy tay, có lợi cho người dân và cơ quan quản lý. Việc dễ dàng hơn trong xác định và số hóa nhà đất giúp kiểm soát tốt hơn tình trạng đất đai bị lãng tránh, không đúng quy định. Tuy nhiên, ông cảnh báo rằng cần quy định rõ hơn về thời điểm, hoàn cảnh, trường hợp nào quy định phù hợp để tránh các lợi dụng ký lùi ngày, trục lợi chính sách.
TỪ NGÀY 1.8.2024, BẮT BUỘC CÓ HỢP ĐỒNG CÓ CHỨNG THỰC
Từ ngày 1.8.2024, mọi giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay đều phải có hợp đồng bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký biến động đất đai theo quy định luật Đất đai 2024 cùng điều 42 Nghị định 101/2024. Trường hợp mua đất và nhà từ ngày này trở đi, việc lập hợp đồng phải tuân theo quy trình bắt buộc để đảm bảo quyền lợi pháp lý, hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh trong tương lai.