Quan trọng là xử lý động cơ thao túng thị trường đất đai

GIẢI PHÁP NÂNG MỨC ĐẶT CỌC ĐẤT ĐAI ĐỂ NGĂN CHẶN THAO TÚNG

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang ngày càng nóng bỏng, nhiều ý kiến cho rằng cần thiết phải có các biện pháp mạnh nhằm chấn chỉnh hoạt động đấu giá đất đai. Theo dự thảo mới của Bộ Tư pháp, mức tiền đặt trước khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất có thể tăng lên tối đa 50% mức khởi điểm, thấp nhất là 10%. Điều này cao hơn đáng kể so với mức hiện tại là 20%. Đồng thời, người trúng đấu giá có thể bị cấm tham gia các cuộc đấu giá tiếp theo trong vòng từ 6 tháng đến 5 năm, và phải trả đủ các chi phí nếu không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, dẫn tới khả năng hủy bỏ kết quả đấu giá.

Lý do của đề xuất này xuất phát từ thực trạng nhiều phiên đấu giá đất tại các địa phương chứng kiến tình trạng trả giá cao, bỏ cọc, thông đồng, dìm giá diễn ra khá phổ biến. Cục Bổ trợ tư pháp chỉ rõ, việc giá khởi điểm thấp, tiền đặt cọc nhỏ chỉ tối đa 20% đã tạo điều kiện thúc đẩy các hoạt động thao túng, làm méo mó thị trường, gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh của ngành bất động sản. Đầu tư chồng chất rủi ro, các cá nhân và doanh nghiệp không thực sự có năng lực đã lao vào cuộc chơi để kiếm lợi, khiến thị trường ngày càng ảo và không minh bạch.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định việc nâng mức đặt cọc là một biện pháp hợp lý để hạn chế đầu cơ và thổi giá. “Dùng mức cọc 50% sẽ khiến những kẻ xấu phải chùn bước vì cần nguồn vốn lớn, từ đó giảm thiểu tình trạng thao túng và trục lợi chính sách”, ông nói. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh cần kết hợp nhiều giải pháp khác như đẩy nhanh hoạt động của các sàn giao dịch, quản lý chặt chẽ giá đất, và có các biện pháp xử lý các hành vi bất thường để thị trường hoạt động minh bạch hơn.

Ngoài ra, theo ý kiến các chuyên gia, không chỉ nâng mức cọc, mà cần có quy định rõ ràng về năng lực tài chính của nhà đầu tư, ngăn chặn tình trạng “quân xanh quân đỏ” trong các hoạt động đấu giá. Các chế tài mạnh mẽ như mất cọc, cấm tham gia đấu giá trong nhiều năm, và xử lý hình sự đối với các hành vi vi phạm sẽ tạo ra rào cản răn đe hiệu quả. Đặc biệt, việc xác định giá khởi điểm sát với giá thị trường cũng là yếu tố then chốt để hạn chế sự trục lợi, tránh tình trạng đấu giá cao rồi bỏ cọc như đã từng xảy ra.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Lê Hoàng Châu, cũng nhấn mạnh, việc nâng mức đặt cọc tối đa 50% là cần thiết để phân loại nhà đầu tư có tiềm lực, tránh tình trạng các cá nhân nhỏ lẻ tham gia gây rối loạn thị trường. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất vẫn là xử lý nghiêm các trường hợp bỏ cọc, gây ảnh hưởng tiêu cực cho thị trường và các doanh nghiệp chân chính. Ông đề xuất quy định phải nộp phạt khoảng 10% giá trị trúng đấu giá, đồng thời mất cọc để răn đe các hành vi không tuân thủ.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Phan Chí Hiếu cho rằng, nguyên nhân chính khiến các nhà đầu tư bỏ cọc là mức giá khởi điểm quá thấp so với giá trị thực của đất đai. Chính vì thế, cần tính toán lại mức khởi điểm phù hợp, đồng thời giao quyền quyết định mức đặt cọc cho các bên có tài sản đấu giá, nhằm đảm bảo giá trị hợp lý và tăng trách nhiệm của người trúng đấu giá. Ông cũng nhấn mạnh vai trò của các trung tâm dịch vụ đấu giá và yêu cầu nâng cao chất lượng, kiểm soát hoạt động đấu giá để ngăn chặn các hành vi thao túng, đồng thời đề xuất hạn chế hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời để tránh các rủi ro.

Cần một cơ chế cân đối để không gây ra tác dụng phụ trong việc nâng mức đặt cọc, đồng thời đảm bảo tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường đất đai. Mục tiêu là tạo ra môi trường vừa đủ sức răn đe các hành vi xấu, vừa thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của ngành bất động sản góp phần vào nền kinh tế quốc gia. Việc mạnh tay xử lý các trường hợp bỏ cọc sau đấu giá cao, xử lý nghiêm các hành vi thông đồng và nâng cao vai trò của các cơ quan có thẩm quyền là chìa khóa để bảo vệ sự phát triển bền vững của thị trường đất đai Việt Nam.