NHỮNG RỦI RO CHỜ ĐỢI VÀ BIỆN PHÁP ỔN ĐỊNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SAU KHI CHẾ ĐỘ ƯU ĐÃI KẾT THÚC

CÁC KHOẢN VAY ƯU ĐÃI LÃI SUẤT KẾT THÚC

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện tượng bán tháo diễn ra chủ yếu do một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng nóng, tận dụng vay đòn bẩy tài chính lớn với các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Khi các khoản vay này đến hạn, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, các nhà đầu tư buộc phải bán tháo để cơ cấu lại dòng tiền, giảm thiểu thiệt hại.

Bên cạnh đó, nhiều người mua nhà theo tâm lý “fomo” (sợ bỏ lỡ) chấp nhận chênh giá để lướt sóng ngắn hạn. Khi thị trường chững lại, một số buộc phải cắt lỗ nhằm giảm rủi ro, mặc dù không phải là xu hướng chung. Trong tình hình này, lượng hàng rao bán tăng mạnh dẫn đến nguồn cung vượt cầu cục bộ tại một số khu vực, khiến hoạt động giao dịch chậm lại.

Trong giai đoạn dịch Covid-19, khi lãi suất thấp và lợi nhuận từ cho thuê hấp dẫn, chiến lược “house hacking” – mua và cho thuê nhằm bù đắp khoản vay – từng là giải pháp hiệu quả cho người mua nhà lần đầu. Chiến lược này giúp cân đối dòng tiền, giảm áp lực trả nợ và thúc đẩy tích lũy vốn chủ sở hữu.

Tuy nhiên, từ năm 2026, thị trường đã có chuyển biến rõ nét. Giá nhà tăng, lãi suất vay thế chấp cũng leo thang, vốn vay ngày càng khắt khe, khiến các chiến lược trước đây trở nên không còn khả thi. Người mua nay ưu tiên khả năng chi trả dài hạn và sự an toàn tài chính thay vì lợi nhuận nhanh.

Các khoản vay ưu đãi ký từ năm 2023 dự kiến chuyển sang lãi suất thả nổi sau 2-3 năm, kéo theo đó là lãi suất thực tế phải trả tăng mạnh, vượt xa dự tính ban đầu, nhất là nhóm dùng đòn bẩy tài chính cao. Điều này gây áp lực lớn cho nhà đầu tư, đặc biệt là khi dự án gặp trục trặc về tiến độ bàn giao, dẫn đến khó khăn trong việc khai thác dòng tiền cho thuê để trang trải nghĩa vụ vay nợ.

Trong bối cảnh thị trường không còn hấp dẫn như trước, dòng tiền phát sinh ít ỏi có thể không đủ để bù lỗ vay, đẩy nhà đầu tư vào trạng thái bị động, buộc phải bán tháo trong điều kiện không thuận lợi.

Sự gia tăng của áp lực này khiến các nhà đầu tư chiến lược trở nên thận trọng hơn, chọn dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ chắc chắn, phù hợp với nhu cầu thực chứ không chạy theo lợi nhuận ngắn hạn.

VẤN ĐỀ VỐN VÀ CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ NGƯỜI MUA NHÀ

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, việc tăng lãi suất có thể hạn chế đầu cơ, nhưng duy trì mặt bằng lãi suất quá cao trong thời gian dài sẽ gây khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận nhà ở, đồng thời gây cản trở cho các doanh nghiệp bất động sản triển khai dự án, làm giảm nguồn cung và làm mất cân đối cung cầu.

Ngược lại, việc giữ lãi suất quá thấp kéo dài có thể kích hoạt các làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng nóng trở lại như đã xảy ra trong quá khứ. Ông đề xuất cần có chính sách linh hoạt trong điều tiết lãi suất và tín dụng, có chọn lọc nhằm hướng dòng vốn đúng mục tiêu, vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa đáp ứng nhu cầu chính đáng của người mua.

Chính sách tín dụng cần ưu tiên dòng vốn cho nhà ở phù hợp giá, đặc biệt là người mua nhà lần đầu và các dự án hướng tới nhu cầu thực, với các gói vay dài hạn, lãi suất thấp hơn mặt bằng chung cùng cơ chế ân hạn hợp lý. Điều này giúp người dân có thể lập kế hoạch tài chính rõ ràng, tránh bị sốc lãi suất sau thời gian ưu đãi.

Ngoài ra, việc mở rộng nguồn cung nhà ở qua các dự án phát triển đô thị mới, nhà ở xã hội, và điều chỉnh hợp lý giá đất là những biện pháp căn bản để giảm áp lực về giá và tạo ra cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhiều đối tượng hơn. Mô hình phát triển đô thị theo hướng giao thông công cộng cũng cần được thúc đẩy mạnh mẽ, kết hợp cam kết về tiến độ và khả năng tiếp cận quỹ đất.

Đồng thời, việc đa dạng hóa các kênh huy động vốn trung dài hạn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng là yếu tố cần thiết để thị trường bất động sản vận hành bền vững, ổn định hơn trong dài hạn.