CÁC KHOẢN VAY ƯU ĐÃI LÃI SUẤT KẾT THÚC, RỦI RO TĂNG CAO CHO NGƯỜI MUA VÀ ĐẦU TƯ

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện tượng nhà đầu tư gặp khó khăn sau khi hết thời gian ưu đãi lãi suất vay mua nhà, đặc biệt là các khoản vay có đòn bẩy cao và thời gian ân hạn, đang ngày càng gia tăng. Các đối tượng này chủ yếu tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng “nóng”, sử dụng các gói vay ưu đãi để tận dụng lợi thế về lãi suất thấp rồi sau đó buộc phải bán tháo tài sản khi áp lực tài chính tăng cao do lãi suất tăng hoặc thị trường chững lại.

Khi các khoản vay ưu đãi kết thúc, lãi suất thả nổi bắt đầu áp dụng, khiến chi phí vay vốn tăng mạnh, vượt xa dự tính ban đầu. Trong bối cảnh lãi suất tăng cao và thị trường bất động sản đang có xu hướng chững lại, nhiều nhà đầu tư phải đối mặt với nguy cơ mất cân đối dòng tiền, nhất là những dự án chậm tiến độ hoặc có pháp lý chưa rõ ràng. Áp lực này khiến việc bán cắt lỗ diễn ra phổ biến, đặc biệt tại các khu vực có nguồn cung ra thị trường gia tăng, trong khi người mua càng trở nên thận trọng hơn, chờ đợi cơ hội phù hợp và giảm tốc độ giao dịch.

Trong quá khứ, chiến lược house hacking – mua để cho thuê nhằm bù đắp khoản vay – từng là giải pháp hiệu quả trong thời điểm lãi suất thấp và lợi nhuận cho thuê hấp dẫn. Tuy nhiên, từ năm 2026, thị trường đã có những chuyển biến rõ rệt khi giá nhà tăng cao, lãi suất vay thế chấp tăng lên, và tiêu chuẩn vay ngày càng khắt khe hơn. Các chiến lược dựa trên lợi nhuận ngắn hạn trở nên kém khả thi hơn, thay vào đó các nhà đầu tư và người mua bắt đầu tập trung vào khả năng chi trả dài hạn và sự an toàn tài chính.

Các khoản vay ưu đãi sau 2-3 năm hưởng lãi suất thấp và ưu đãi nợ gốc sẽ chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, đẩy lãi suất thực tế phải trả tăng vọt. Điều này đặc biệt gây khó khăn cho nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, khiến nhiều người mua nhà lần đầu, từng dựa vào các gói vay ưu đãi, phải đối mặt với rủi ro thay đổi lớn trong kế hoạch tài chính. Thêm vào đó, các dự án chậm tiến độ, không đảm bảo pháp lý đều có thể khiến nhà đầu tư bị mắc kẹt trong tình trạng chi phí lãi vay tăng cao, dòng tiền cho thuê không đủ để bù đắp nghĩa vụ, dẫn tới khả năng bán ra trong tư thế thiệt hại ngày càng cao.

Người đứng đầu Hội Môi giới, ông Nguyễn Văn Đính, nhận định việc duy trì mặt bằng lãi suất quá cao trong thời gian dài có thể hạn chế đầu cơ, nhưng đồng thời gây ra nhiều khó khăn cho thị trường nhà ở và doanh nghiệp. Ông nhấn mạnh, giải pháp không phải là “nới lỏng” hay “siết chặt” đơn phương, mà cần có chính sách điều tiết lãi suất và tín dụng linh hoạt, chọn lọc. Chính sách cần hướng tới dòng vốn ưu tiên cho nhà ở phù hợp, người mua lần đầu và nhu cầu thực, đồng thời kiểm soát chặt hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy cao cũng như các dự án thiếu tính khả thi về pháp lý và dòng tiền.

Chính sách tín dụng nên phân hóa rõ ràng, hướng đến ổn định dài hạn của các gói vay dành riêng cho nhà ở giá mềm, người mua nhà lần đầu, với lãi suất thấp, thời hạn vay dài và cơ chế ân hạn hợp lý. Điều này giúp người mua chủ động hơn trong kế hoạch tài chính, tránh bị sốc lãi suất sau thời gian ưu đãi. Bên cạnh đó, việc mở rộng nguồn cung nhà ở qua các dự án phát triển đô thị mới, đặc biệt các khu vực có quỹ đất lớn và giá cả hợp lý, cùng đẩy mạnh mô hình nhà ở xã hội, sẽ là giải pháp lâu dài nhằm cân đối cung cầu, giảm áp lực giá.

Ngoài ra, cần điều chỉnh hợp lý giá đất và hệ số điều chỉnh nhằm giảm chi phí đầu vào, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển dự án phù hợp khả năng chi trả của người dân, thay vì đẩy giá nhà tăng vọt do chi phí đất đắt đỏ. Song song, đa dạng hóa các kênh huy động vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản là yêu cầu cấp thiết để giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng, từ đó thúc đẩy sự ổn định và bền vững của hệ thống tài chính dài hạn.