TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẬP NHIỀU LẦN KHI GIÁ ĐẤT NÔNG NGHIỆP THUỘC TẠI GẦN MỨC THẤP

Theo dự thảo bảng giá đất do Sở Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn TP.HCM trình cuối tháng 11 năm 2025, giá đất trồng cây lâu năm dự kiến chỉ tăng gần 1%, trái ngược với mức tăng gần 78% theo quyết định 79/2024 trước đó. Việc điều chỉnh này gây lo ngại về khả năng làm tăng mạnh khoản tiền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở, bởi số tiền này phụ thuộc vào chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Giá đất nông nghiệp thấp làm tăng nguy cơ tiền sử dụng đất sẽ tăng cao khi giá đất nông nghiệp không phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường. Hiện nay, chính sách giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng với đất ao, vườn, đất gắn liền với đất ở hoặc đất có nguồn gốc từ đó. Trong các trường hợp còn lại, giá tính thuế vẫn dựa trên bảng giá đất cứng nhắc, chưa phản ánh đúng giá trị thương mại của loại đất này.

ThS Ngô Gia Hoàng, Giảng viên Trường Đại học Luật TP.HCM, nhận định rằng việc xác định giá đất nông nghiệp ở mức thấp như hiện nay vi phạm nguyên tắc định giá theo thị trường. Theo khoản 1 điều 6 Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội, giá đất phải thể hiện trung thực, khách quan và minh bạch, tuy nhiên giá đất nông nghiệp trong dự thảo chưa phản ánh đúng giá trị kinh tế và sử dụng của loại đất này. Điều này gây ra hệ quả trực tiếp là tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích có thể tăng gấp nhiều lần, gây áp lực tài chính lớn cho hộ gia đình và cá nhân, đồng thời làm giảm khả năng tiếp cận đất đai hợp pháp.

Chi phí chuyển mục đích ngày càng đắt đỏ còn kéo theo việc giá đất ở và giá thuê mặt bằng kinh doanh gia tăng, ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư, kinh doanh, đặc biệt cho các hộ kinh doanh nhỏ lẻ và doanh nghiệp vừa và nhỏ. Từ ngày 1.1.2026, theo Nghị quyết 254/2025, giá đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi cũng được xác định dựa trên bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh. Khi giá đất nông nghiệp bị định giá thấp, người sử dụng đất có thể bị thiệt thòi về quyền lợi, vì mức bồi thường không phản ánh đúng giá trị thực tế trên thị trường, làm giảm khả năng bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người nông dân.

Xét về tổng thể, theo nguyên tắc của Nghị quyết 254/2025, việc giảm giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất chủ yếu mang lại lợi ích cho ngân sách nhà nước qua việc dễ dàng thu hồi đất và thu phí chuyển mục đích, nhưng lại đặt gánh nặng tài chính lớn cho người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ. Phương pháp này chưa thực sự phù hợp với mục tiêu tháo gỡ khó khăn trong việc thực thi luật đất đai.

Ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch HĐQT VNO Group, cho biết giá đất nông nghiệp tại các khu dân cư vệ tinh hoặc các đô thị lớn hiện vẫn còn quá thấp so với giá trị thực tế, đặc biệt là các quỹ đất có diện tích lớn, đã có hạ tầng đầy đủ như đường giao thông, điện, nước, thoát nước nhưng không còn khả năng canh tác nông nghiệp. Thực tế, những khu đất này không thể khai thác hiệu quả vì chi phí chuyển mục đích quá cao. Hiện tại, bảng giá đất vẫn định giá các khu này gần tương đương đất nông nghiệp tại vùng sản xuất, tạo ra chênh lệch lớn so với giá đất ở cùng khu vực, khiến việc chuyển mục đích thành đất ở trở nên quá khó khăn về mặt tài chính.

Điều này dẫn đến tình trạng đất không thể làm nông nghiệp, mà cũng không thể chuyển sang mục đích ở hoặc kinh doanh, gây lãng phí nguồn lực đất đai lớn, hoặc hình thành các dạng sử dụng đất trái phép, gây hiện tượng bỏ hoang hoặc sử dụng kém hiệu quả.

Theo ông Hải, đất nông nghiệp trong khu dân cư, nhất là các đô thị lớn, cần được định giá cao hơn, phù hợp hơn với giá trị thị trường, ít nhất đạt khoảng 50% giá đất thổ cư cùng khu vực. Việc này không chỉ giúp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản mà còn hạn chế tình trạng lãng phí đất đai, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh và công bằng hơn trong lĩnh vực đất đai.