Ở THỦ THIÊM, GIÁ RẺ VẪN KHÔNG CÓ NGƯỜI MUA: CÂU CHUYỆN HẬU CẦN CỦA NHỮNG CĂN HỘ ĐỊA VỊ ĐẮC ĐỊA

Trong hơn một thập kỷ qua, hàng nghìn căn hộ tái định cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm vẫn đứng trơ trọi, dù nằm trên vị trí trung tâm, được định giá hàng chục tỷ đồng nhưng không thể bán được. Điều gì đã khiến những căn hộ này, vốn là niềm mơ ước của nhiều người, lại rơi vào tình cảnh ế ẩm đến vậy?

Số căn hộ này thuộc khu 38,4 ha trong dự án 12.500 căn dành cho tái định cư của Thủ Thiêm, hoàn thành từ năm 2015. Hầu hết người dân bị ảnh hưởng bởi dự án đã nhận tiền tự tái định cư, chỉ một ít căn hộ được chuyển sang nhà ở thương mại ngay từ khi xây dựng, như khu New City của Công ty Thuận Việt với 1.229 căn. Nhưng phần lớn các căn hộ vẫn bị bỏ trống.

Năm 2017, TP lần đầu tổ chức đấu giá 3.790 căn hộ với mức khởi điểm hơn 8.800 tỷ đồng nhưng không có ai tham gia. Các lần đấu giá tiếp theo vào các năm 2018, 2021, thậm chí năm 2023 vẫn không thành công dù giá khởi điểm liên tục tăng, đến mức gần 10.000 tỷ đồng. Dự kiến, phiên đấu giá thứ năm sẽ diễn ra trong năm nay.

Vị trí đắc địa của các căn hộ này không giúp chúng bán chạy hơn. Trong khi giá nhà mới trong khu vực ít nhất từ 150 triệu đồng/m2, thì các căn hộ này chỉ được chào bán bình quân khoảng 2,6 tỷ đồng mỗi căn. Một căn hộ 70 m2, giá trị thực tế có thể lên tới 7-10 tỷ đồng, mà vẫn không có ai mua?

Chất lượng kém, tiện ích thiếu thốn và hàng chục năm bỏ hoang đã khiến các căn hộ bị xuống cấp. Thiết kế của nhà tái định cư không cao cấp, hệ thống hạ tầng cũ nát, thiếu các tiện ích phù hợp đã khiến giá trị thị trường của chúng giảm sâu. Khi nhà đầu tư muốn tái chế dự án, việc đập bỏ và xây mới là bắt buộc, nhưng quy hoạch quy định chỉ dành cho mục đích tái định cư, gây khó khăn trong chuyển đổi sang nhà ở thương mại.

Không chỉ vậy, các quy định về thanh toán trong đấu giá cũng là rào cản lớn. Đặt cọc 20%, rồi thanh toán 50% trong vòng một tháng, tiếp đó là 50% trong vòng 90 ngày khiến doanh nghiệp khó xoay sở vốn. Trong bối cảnh lãi suất cao, thị trường bất động sản suy thoái liên tục từ năm 2017, việc huy động hàng nghìn tỷ đồng trong thời gian ngắn là điều gần như bất khả thi. Nhiều doanh nghiệp lo ngại rủi ro pháp lý lớn, chần chừ hoặc bỏ cuộc giữa chừng.

Chuyên gia Trần Khánh Quang nhận định, cách tổ chức đấu giá hiện nay chưa phù hợp. Nhiều chuyên gia đề xuất chuyển đổi mô hình, biến các căn hộ này thành nhà ở xã hội nhằm giải phóng hàng tồn kho và đáp ứng nhu cầu thiết thực của người dân, đặc biệt là người nghèo. Đây cũng là hướng giải quyết phù hợp với chỉ tiêu của TP trong kế hoạch phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030.

Chủ tịch hiệp hội bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, cho rằng việc chia nhỏ các lô căn hộ, đấu giá theo từng block hoặc cụm sẽ tạo điều kiện cho nhiều doanh nghiệp tham gia hơn, thúc đẩy cạnh tranh và nâng cao khả năng thành công. Đồng thời, cần điều chỉnh cơ chế tài chính, giãn tiến độ thanh toán phù hợp với thực tế huy động vốn.

Trong bối cảnh thị trường chựng lại và dòng tiền eo hẹp, việc chuyển đổi công năng của các căn hộ này thành nhà ở xã hội không chỉ giúp giảm tải hàng tồn kho mà còn góp phần thực hiện yêu cầu của chính phủ về phát triển nhà ở cho người nghèo.

Thế nhưng, để làm được điều đó, các quy định pháp lý cần rõ ràng hơn, thủ tục chuyển đổi cần linh hoạt hơn nhằm giảm thiểu rủi ro cho doanh nghiệp. Nếu không, những bất cập này vẫn đang ngăn cản các dự án phát triển đúng mục tiêu, còn các căn hộ trống vẫn mãi là những khoản mất mát vô hình của thành phố.