Ở THỦ THIÊM, GIÁ RẺ VẪN KHÔNG CÓ NGƯỜI MUA

Tại khu vực trung tâm Thủ Thiêm, dù được định giá rẻ hơn nhiều so với giá thị trường, những căn hộ tái định cư vẫn lang thang bỏ hoang suốt hơn một thập kỷ. Những căn hộ này thuộc dự án trong khu 38,4 ha của chương trình 12.500 căn phục vụ tái định cư cho khu đô thị mới Thủ Thiêm, hoàn thành từ năm 2015. Tuy nhiên, phần lớn người dân bị ảnh hưởng bởi dự án chỉ nhận tiền tự tái định cư, khiến các block này ít người sinh sống. Một số ít căn hộ được chuyển qua nhà ở thương mại từ khi xây dựng, như khu New City của Công ty Thuận Việt với 1.229 căn, nhưng phần lớn vẫn nằm trong tình trạng bỏ trống.

Đấu giá thất bại liên tiếp kéo dài trong hơn 10 năm phản ánh rõ rệt thực trạng này. Năm 2017, TP Hồ Chí Minh lần đầu đem 3.790 căn hộ ra đấu giá với giá khởi điểm 8.800 tỉ đồng nhưng không có ai đăng ký mua. Đến năm 2018, giá đấu tiếp tục tăng lên 9.100 tỉ đồng, lần thứ hai cũng không thành công. Năm 2021, giá nâng lên 9.900 tỉ đồng nhưng kết quả vẫn không đổi. Đến năm 2023, giá đấu giữ nguyên mà vẫn không có phiên nào thành công. Dự kiến lần đấu giá thứ năm sẽ diễn ra trong năm nay.

Dù nằm trên vị trí đắc địa, trên khu đất vàng của Thủ Thiêm, các căn hộ này vẫn không thu hút được nhà đầu tư. Hiện giá bán mỗi m2 tại khu vực này đều từ 150 triệu đồng trở lên, thậm chí có dự án cạnh đó còn hơn 100 triệu đồng/m2. Chỉ riêng căn hộ 70 m2 đã có giá trị từ 7 đến 10 tỉ đồng, trong khi căn hộ đấu giá chỉ khoảng 2,6 tỉ đồng mỗi căn.

Chất lượng kém, tiện ích thiếu vắng và hạ tầng xuống cấp là những nguyên nhân chính khiến các căn hộ này không hấp dẫn. Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, khu đất xây dựng dự án rất đắc địa, phù hợp làm nơi định cư mơ ước của nhiều người, nhưng do các căn hộ đã xây lâu, bị bỏ hoang nhiều năm dẫn đến xuống cấp hệ thống kỹ thuật, PCCC kém. Ngoài ra, vì thiết kế căn hộ tái định cư không đẹp mắt, không cao cấp, thiếu tiện ích, nên giá trị các căn hộ này bị giảm sút rõ rệt so với các dự án thương mại cùng khu vực.

Khi các doanh nghiệp muốn đấu giá, họ đều phải đối mặt với bài toán về việc phải đập bỏ, xây dựng lại toàn bộ để phù hợp với thị trường mới. Tuy nhiên, quy hoạch chỉ rõ chức năng là tái định cư, khiến việc chuyển đổi sang nhà ở thương mại gặp nhiều khó khăn về pháp lý. Luật chưa rõ ràng, dễ gây rối loạn thủ tục và rủi ro pháp lý, làm các nhà đầu tư ngần ngại. Chuyên gia Phan Công Chánh còn nhấn mạnh về những khó khăn trong thanh toán trong quá trình đấu giá: nhà đầu tư phải đặt cọc 20% (tương đương gần 2.000 tỉ đồng), rồi nộp 50% trong vòng 1 tháng và phần còn lại trong 90 ngày. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải có sẵn gần 10 nghìn tỉ trong vòng chưa đầy 4 tháng, trong khi dòng vốn, lãi suất cao và thị trường không dễ dàng.

Thị trường bất động sản từ năm 2017 đến nay liên tục chịu đựng các đợt suy giảm, niềm tin của các nhà đầu tư bị tổn thương nặng nề. Việc bỏ ra hàng chục nghìn tỉ để sở hữu các căn hộ chưa chắc sinh lợi hiệu quả là điều quá xa vời đối với nhiều doanh nghiệp. Trong khi đó, ngân sách TP hàng năm phải tiêu gần 70 tỉ đồng để bảo trì, giữ gìn các căn hộ này vẫn không bán được.

Chuyên gia cho rằng, cách tổ chức đấu giá hiện nay rõ ràng không phù hợp. Thay vì bán theo gói lớn gần 4.000 căn, các chuyên gia đề xuất chia nhỏ thành các block hoặc cụm căn hộ để tăng khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp. Đồng thời, cần điều chỉnh cơ chế thanh toán linh hoạt hơn, giảm bớt áp lực về tài chính ban đầu. Việc chuyển đổi công năng từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại cũng cần rõ ràng hơn về pháp lý để người đầu tư yên tâm hơn.

Một giải pháp khả thi khác được đề xuất là chuyển đổi các căn hộ này thành nhà ở xã hội, phù hợp với mục tiêu của TP trong chương trình phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu nhấn mạnh việc này vừa giúp giảm tải lượng căn hộ tồn kho lâu năm, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội cho người nghèo. Bên cạnh đó, chia nhỏ quy mô đấu giá hay điều chỉnh tiến độ thanh toán phù hợp hơn với khả năng huy động vốn thực tế của các doanh nghiệp cũng là các hướng đi nhằm thúc đẩy thị trường.

Trong bối cảnh này, rõ ràng cần có những điều chỉnh linh hoạt và sáng tạo hơn trong cách quản lý, đấu giá các dự án bất động sản để tránh lãng phí nguồn lực và hướng tới mục tiêu phát triển bền vững cho TP.HCM.