THỦ TỤC CẤP SỔ HỒNG CHO GIAO DỊCH ĐẤT ĐAI GIẢI TỎA NHIỀU BẤT CẬP

Chính sách mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang mở ra nhiều cơ hội thuận lợi cho người dân, nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều thách thức trong việc thực thi và nhận thức của cộng đồng. Mọi diễn biến xoay quanh quy định này đều cho thấy nỗ lực của Nhà nước trong việc hợp thức hóa các giao dịch đất đai bằng giấy tay, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên liên quan.

Theo Nghị định số 151/2025 của Chính phủ, quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp và phân quyền trong lĩnh vực đất đai, trường hợp người dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay trước ngày 1.8.2024 sẽ được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) khi luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, Trường đại học Luật TP.HCM, cho biết quy định này thay thế điều 42 của Nghị định 101/2024 và kế thừa, mở rộng tinh thần của các nghị định trước như 84/2007, 43/2014, 01/2017 để phù hợp hơn với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Đặc biệt, thời hạn để các giao dịch giấy tay được công nhận đã được kéo dài đến trước ngày 1.8.2024, mở rộng so với mốc cũ là 1.7.2014. Quy định mới cũng bao quát cả những trường hợp không có giấy tờ hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất, vẫn đủ điều kiện để cấp sổ hồng theo điều 137 của luật Đất đai 2024.

Việc kéo dài thời hạn này thể hiện sự thừa nhận của Nhà nước về tính hợp pháp của các giao dịch đã thực hiện, góp phần ổn định các quan hệ sử dụng đất. Các thủ tục niêm yết, thông báo công khai tại UBND cấp xã được thiết kế nhằm hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của cả bên mua lẫn bên bán. Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng nhận xét rằng, chính sách này thể hiện sự phát triển phù hợp thực tiễn, mở rộng thời gian và điều kiện để hợp thức hóa đất đai, đồng thời chuẩn hóa thủ tục theo cơ chế một cửa.

Tuy nhiên, các chuyên gia đều lưu ý rằng các quy định này vẫn chưa được luật hóa chính thức vào luật Đất đai, chỉ mới dừng ở cấp nghị định. Sự đa dạng trong các văn bản pháp luật, cộng với những nội dung sửa đổi, bổ sung gây phức tạp trong việc hiểu và thực thi khiến nhiều người dân, cán bộ làm công tác cấp sổ hồng gặp không ít khó khăn. Thời gian thực tế để hoàn tất thủ tục vẫn thường kéo dài hơn quy định, phần lớn vì các loại giấy tờ, mẫu đơn còn rườm rà. Hơn nữa, việc mở rộng thời hạn công nhận các giao dịch chưa đủ điều kiện tiềm ẩn nguy cơ khuyến khích người dân tiếp tục thực hiện các giao dịch trái phép hoặc chưa đúng quy định pháp luật về đất đai.

Các chuyên gia như GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, khẳng định việc nới lỏng các quy định là lợi cho người dân, nhất là những người ít am hiểu pháp luật hoặc các trường hợp khó khăn về thủ tục. Việc này cũng giúp cơ quan quản lý đất đai dễ dàng định danh, số hóa các thửa đất, kiểm soát tốt hơn tình hình sử dụng đất đai, tránh “sống ngoài vòng pháp luật”. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng cần có các quy định rõ ràng về thời điểm, điều kiện mua bán giấy tay để hạn chế lợi dụng, trục lợi chính sách.

Lãnh đạo Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận 7, TP.HCM, cho biết: Nếu các thửa đất đã có sổ hồng, mua bán bằng giấy tay trước ngày 1.8.2024 vẫn được cấp sổ theo quy định. Trường hợp đất nông nghiệp tự tách thửa, phân lô bán nền rồi mua bán đất nền, theo quy định mới, sẽ được xem xét cấp sổ nếu từng bước đáp ứng các điều kiện như phù hợp quy hoạch, không tranh chấp và xuất phát từ các hoạt động hợp pháp như nộp thuế, đăng ký tạm trú. Những trường hợp mua bán đất không phép trước ngày 1.7.2014 cũng có thể được xem xét cấp sổ, nhưng điều kiện này thường rất khó thực hiện do quy hoạch chưa rõ ràng, chưa duyệt quy hoạch chung, dẫn đến khó xác định đúng thời điểm.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ chia sẻ rằng, mở rộng quy định này là tích cực cho người dân, giúp giảm áp lực trong việc cấp sổ, hạn chế đất đai “sống” ngoài vòng pháp luật. Tuy nhiên, cần thiết phải có các tiêu chí rõ ràng để phân biệt các trường hợp hợp pháp, tránh lợi dụng chính sách để trục lợi hoặc hợp thức hóa các trường hợp chưa phù hợp quy định.

Từ ngày 1.8.2024, việc công chứng hợp đồng mua bán đất đai trở thành bắt buộc, đặc biệt là các giao dịch giấy tay. Đối với các trường hợp này, người mua cần thực hiện hợp đồng bằng văn bản, có công chứng, chứng thực và đăng ký biến động đất đai theo quy định của luật Đất đai 2024. Những trường hợp mua bán từ ngày này trở đi đều yêu cầu thực hiện đúng quy trình để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý phát sinh trong quá trình làm thủ tục cấp sổ hồng.