CÁC KHOẢN VAY ƯU ĐÃI LÃI SUẤT KẾT THÚC: RỦI RO VÀ CƠ HỘI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện tượng các khoản vay ưu đãi lãi suất kết thúc đã bắt đầu tạo ra những biến động đáng kể trên thị trường. Nguyên nhân chính đến từ việc một số nhà đầu tư đã tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng “nóng”, dựa vào đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất.

Khi thời gian ưu đãi kết thúc, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, nhiều nhà đầu tư buộc phải đối mặt với áp lực tài chính. Họ buộc phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền, thậm chí có tình trạng cắt lỗ do mua theo tâm lý “FOMO” (sợ bỏ lỡ cơ hội), chấp nhận chênh lệch giá để lướt sóng ngắn hạn. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại, việc này dễ dẫn tới thiệt hại và giảm khả năng sinh lời.

Dù không phải là xu hướng phổ biến toàn thị trường, nhưng lượng nhà đất rao bán giảm giá, ròng rã rao bán cắt lỗ đã gây nên những cục bộ trì trệ trong thanh khoản tại một số khu vực. Người mua trở nên thận trọng hơn, chờ đợi cơ hội, làm cho thị trường có dấu hiệu chậm lại về thanh khoản.

Trước đó, trong giai đoạn dịch Covid-19, lãi suất thấp và tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê hấp dẫn đã thúc đẩy các chiến lược “house hacking” – mua nhà để ở kết hợp cho thuê nhằm bù đắp chi phí vay. Chiến lược này giúp người mua vừa tích lũy vốn, vừa giảm áp lực trả nợ và thúc đẩy dòng tiền cho thuê, đặc biệt phù hợp với người mua nhà lần đầu.

Tuy nhiên, bước sang năm 2026, bức tranh thị trường đã thay đổi rõ rệt. Giá nhà liên tục tăng, lãi suất thế chấp tăng theo, tiêu chuẩn vay ngày càng khắt khe khiến các chiến lược trong quá khứ dần trở nên không khả thi. Thị trường chuyển dịch từ tư duy lợi nhuận ngắn hạn sang ưu tiên khả năng chi trả dài hạn và giữ vững an toàn tài chính.

Các khoản vay ưu đãi ký kết từ năm 2023 sẽ hết thời gian ân hạn và chuyển sang lãi suất thả nổi. Điều này làm lãi suất thực tế phải trả tăng mạnh, vượt xa các tính toán ban đầu của người vay, đặc biệt là những đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Nhiều người mua nhà lần đầu từng tiếp cận các gói vay ưu đãi cũng phải đối mặt với thực tế tăng lãi suất nhanh hơn dự kiến, gây đảo lộn kế hoạch tài chính của họ.

Dự kiến, các khoản vay này sẽ gặp khó khăn trong bối cảnh dự án chậm tiến độ bàn giao. Nhà đầu tư phải gánh chịu thêm chi phí lãi vay tăng cao, đồng thời chưa thể khai thác dòng tiền từ thuê để bù đắp nghĩa vụ tài chính. Thị trường cho thuê đang giảm sức hấp dẫn khiến dòng tiền thu về không đủ trang trải lãi vay, đẩy nhà đầu tư vào tình trạng khó khăn, thậm chí phải bán lại trong trạng thái bất lợi.

Điều này khiến các nhà đầu tư chiến lược ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ công trình đảm bảo, khả năng khai thác tốt và mức giá phù hợp thực tế, tránh chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Trong bối cảnh đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhấn mạnh rằng việc tăng lãi suất nhằm hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, duy trì mặt bằng lãi suất quá cao kéo dài sẽ gây khó khăn trong tiếp cận nhà ở của người dân, đồng thời gây ảnh hưởng tiêu cực đến doanh nghiệp phát triển dự án, làm nguồn cung bị thu hẹp và gây mất cân đối cung cầu.

Ngược lại, việc giảm lãi suất thế chấp quá thấp cũng không phải là phương án bền vững, vì dễ kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng vọt như các giai đoạn trước. Chính vì vậy, việc điều chỉnh linh hoạt, có chọn lọc lãi suất và tín dụng là cần thiết để vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa đảm bảo dòng vốn phù hợp với nhu cầu thực.

Chính sách tín dụng cần được phân hóa rõ ràng hơn. Ưu tiên dòng vốn cho nhà ở giá phù hợp, người mua lần đầu và các nhu cầu ở thực, đồng thời kiểm soát chặt hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy cao, cũng như các dự án thiếu tính khả thi về pháp lý hoặc dòng tiền.

Các gói tín dụng dài hạn, lãi suất thấp, phù hợp với nhu cầu thực sẽ giúp người tiêu dùng chủ động hơn trong kế hoạch tài chính, hạn chế rủi ro “sốc lãi suất” sau thời gian ưu đãi.

Ngoài ra, để đảm bảo sự bền vững dài hạn, việc mở rộng nguồn cung nhà ở thông qua phát triển đô thị mới, khu vực có quỹ đất lớn và giá thành hợp lý là rất cần thiết. Hướng phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng cần tiếp tục được thúc đẩy, đi kèm với cam kết rõ ràng về tiến độ và khả năng tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp.

Chương trình phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là quỹ nhà cho thuê theo dự án của Quỹ nhà ở quốc gia, cũng cần được ưu tiên. Đồng thời, cần điều chỉnh hợp lý giá đất và hệ số điều chỉnh để tránh đẩy chi phí đầu vào tăng vọt, gây khó khăn cho phát triển dự án hoặc làm giá thành nhà ở đội lên cao, khiến khả năng chi trả của người dân giảm sút.

Trong dài hạn, đa dạng hóa các kênh huy động vốn sẽ giúp thị trường ổn định và phát triển bền vững hơn. Việc phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong khi phát triển các nguồn vốn trung và dài hạn sẽ góp phần thúc đẩy thị trường lành mạnh, giảm thiểu các rủi ro hệ thống.