TĂNG CƯỜNG HƠN NỮA GIẢI PHÁP TẠO ĐỘT PHÁ CHO NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản nhằm giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp. Trong đó, đề xuất đáng chú ý nhất là cho phép các chủ đầu tư được huy động vốn sớm hơn đối với những dự án trúng đấu giá hoặc trúng thầu, nhằm tháo gỡ vướng mắc và thúc đẩy nguồn cung nhà ở trên thị trường.

Theo HoREA, việc sửa đổi Nghị định 95/2024 cần phải được thực hiện đồng bộ với luật Nhà ở 2023, luật Đất đai 2024 và các luật liên quan khác để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp và người dân, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững. Hiệp hội kiến nghị điều chỉnh quy định về điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở, đặc biệt là các dự án sử dụng đất thông qua đấu giá hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Trong quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn sau khi có quyết định giao đất hoặc quyền sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên, đa số các dự án trúng đấu giá hay trúng thầu thường phải chờ đợi từ 36 tháng trở lên để hoàn tất bồi thường, tái định cư, và thủ tục giao đất. Trong thời gian chờ đợi đó, nhà đầu tư phải ứng trước nguồn vốn lớn để thực hiện nghĩa vụ tài chính và giải phóng mặt bằng nhưng lại không thể huy động vốn hợp pháp, gây áp lực tài chính lớn, làm chậm tiến độ dự án và ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở.

Trong phản hồi về vấn đề này, HoREA đề xuất “phương án 1” trong dự thảo nghị định: cho phép nhà đầu tư huy động vốn thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết ngay sau khi có quyết định xác nhận trúng đấu giá hoặc trúng thầu, miễn là tuân thủ quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Việc bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi dự án đã đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Bên cạnh đó, hiệp hội cũng đề nghị làm rõ điều kiện vay vốn tín dụng phù hợp, trong đó cần xác định rõ chủ đầu tư để đảm bảo sự an toàn cho hệ thống ngân hàng.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ủng hộ đề xuất này. Theo ông, theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ có thể huy động vốn khi đã có quyết định giao đất và hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan. Tuy nhiên, quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng và thủ tục đất đai thường kéo dài từ 2 đến 3 năm, thậm chí lâu hơn, gây áp lực lớn về dòng tiền cho doanh nghiệp. Điều này làm chậm tiến độ dự án và làm giảm nguồn cung nhà ở ra thị trường.

Ông nhấn mạnh việc cho phép huy động vốn sớm không chỉ giúp tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư mà còn thúc đẩy nhanh tiến độ các dự án, mở rộng nguồn cung, đồng thời vẫn bảo đảm tính hợp pháp và an toàn cho người mua nhà. Theo ông, đó là một giải pháp khả thi dựa trên thực tế của thị trường.

Phía ngược lại, ông Phan Viết Nuôi, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tư vấn & Đầu tư NHQ, phản đối đề xuất này. Theo ông, các dự án trúng đấu giá hoặc trúng thầu vẫn phải tuân thủ quy trình mua đất, tự bỏ vốn và thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như các doanh nghiệp khác. Ông kiến nghị không nên có ngoại lệ trong quy định huy động vốn và cần tăng cường các điều kiện để đảm bảo an toàn cho người mua nhà, nhất là đối với các dự án nhà chung cư.

Ông Nuôi cũng nhận định rằng, đề xuất của HoREA dễ dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư lợi dụng để “lách luật” bán nhà chưa đủ điều kiện hoặc chưa hoàn chỉnh về pháp lý. Các quy định pháp luật hiện hành không cho phép huy động vốn dưới mọi hình thức khi chưa đủ điều kiện theo luật Nhà ở 2023. Thay vào đó, ông đề nghị rút ngắn quy trình thủ tục pháp lý để nhà đầu tư có thể triển khai dự án sớm hơn, đồng thời nghiên cứu cơ chế đặc thù và quy trình chuyển giao pháp lý riêng cho dự án đấu giá nhằm thúc đẩy thực hiện nhanh hơn.

Trong bối cảnh đó, UBND TP.HCM dự kiến sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng 7 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong năm 2026. Các khu đất đã hoàn thiện hạ tầng, cơ bản ổn định về mặt giải phóng mặt bằng, từng được đấu giá thành công cách đây vài năm nhưng doanh nghiệp trúng thầu không thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng hạn và đã bỏ cọc. Các lô đất gồm các khu chức năng từ số 1 đến 7, trong đó có những lô đã từng có nhà đầu tư trúng đấu giá nhưng bị chậm tiến độ do các vướng mắc về pháp lý và tài chính.

Với các đề xuất về chính sách, giải pháp tháo gỡ cho thị trường bất động sản cần sớm có hướng đi rõ ràng nhằm thúc đẩy dự án, nâng cao nguồn cung nhà ở, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các doanh nghiệp và người dân.