TRÁNH GÂY SỐC GIÁ ĐẤT VỚI BẢNG GIÁ ĐẤT MỚI TẠI TP.HCM

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, phân tích: Theo quy định của luật Đất đai 2024, từ ngày 1.1.2026 các địa phương cần ban hành bảng giá đất lần đầu thống nhất. Việc xây dựng bảng giá mới không chỉ là yêu cầu kỹ thuật mà còn là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường, hướng phát triển đô thị và tạo môi trường đầu tư minh bạch. Do đó, cần có bảng giá phản ánh sát thực thị trường, tránh tình trạng hai giá trong giao dịch bất động sản lâu nay.

Để đạt được mục tiêu này, TP.HCM cần chuẩn hóa dữ liệu giao dịch từ các cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng và đấu giá nhằm loại bỏ yếu tố đầu cơ cũng như các giao dịch nội bộ không minh bạch. Công nghệ dữ liệu lớn và trí tuệ nhân tạo sẽ là công cụ đắc lực để tính giá đất trung bình cho từng thửa đất, phản ánh chính xác giá thị trường. Đồng thời, xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) dựa trên vị trí, khoảng cách đến các công trình hạ tầng như ga metro, các yếu tố rủi ro ngập lụt, nhằm phản ánh đúng giá trị thực tế và duy trì sự ổn định.

Khi xây dựng bảng giá đất mới, yếu tố minh bạch là tối quan trọng. Bản đồ số công khai bảng giá cùng cơ chế phản biện độc lập, mở rộng tiếp nhận ý kiến từ doanh nghiệp và cộng đồng sẽ tạo điều kiện cho quá trình chuyển đổi diễn ra suôn sẻ, tránh các trạng thái sốc giá hoặc méo mó thị trường. TS Trần Việt Anh đề xuất TP.HCM phân chia các trục phát triển rõ ràng trong xây dựng bảng giá, cụ thể: phía đông (TP Thủ Đức cũ) với trung tâm công nghệ cao, khu vực phát triển cao cấp nên có giá cao sát thị trường; phía bắc (Hóc Môn, Củ Chi cũ) cần tách biệt giá đất sản xuất và đất ở để hạn chế đầu cơ; phía tây (Bình Chánh cũ) dựa trên năng lực hạ tầng và các trục đường chính; phía nam (Nhà Bè, Cần Giờ cũ) là đô thị sinh thái, sẽ áp dụng giá bảo tồn để giữ gìn tài nguyên. Khu vực trung tâm thành phố cần neo giá hợp lý để kích thích tái phát triển đô thị.

TS Trần Việt Anh cũng kiến nghị, trong năm đầu áp dụng bảng giá mới, có thể điều chỉnh tăng giảm tối đa 20% đối với các khu vực giá cao và tối đa 25% với những nơi có giá thấp. Sau đó, giảm sự chênh lệch giữa các khu vực giáp ranh xuống dưới 10% trong vòng 3 năm, nhằm tạo ra sự hài hòa và bền vững trong thị trường đất đai.

Bảng giá đất mới không chỉ dùng để tính nghĩa vụ tài chính mà còn là công cụ điều tiết thị trường, hướng phát triển đô thị theo kế hoạch dài hạn. Dữ liệu minh bạch, hệ số K linh hoạt và cơ chế phản hồi kịp thời sẽ giúp TP.HCM xây dựng môi trường đầu tư cạnh tranh, đồng thời bảo vệ quyền lợi người dân. Một bảng giá đất xác thực sẽ giúp khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, kiểm soát đầu cơ và thu hút đầu tư vào hạ tầng, tiến tới xây dựng thành phố ngày càng phát triển và quốc tế hóa. Trong quá trình chuyển đổi từ ba bảng giá cũ sang một bảng giá thống nhất, việc lập kế hoạch rõ ràng, tránh sốc giá và méo mó thị trường là điều cần thiết để đảm bảo sự ổn định và công bằng.

Trước những phản ứng về bảng giá đất quá cao trong thời gian qua, ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá VN, cho biết: Không phải lỗi do bảng giá đất mà là do tỷ lệ thu quá cao, thu 100% giá đất. Ông nhấn mạnh, bảng giá đất vẫn phản ánh đúng thị trường, nhưng cần điều chỉnh tỷ lệ thu hợp lý. Ví dụ, với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức, không nên thu tiền chuyển đổi; ngoài hạn mức, thu theo hệ số K phù hợp cho từng khu vực để hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và ngân sách. Việc cập nhật bảng giá đất hàng năm là thiết yếu nhằm phản ánh chính xác giá trị thực tế, tránh tình trạng lại tồn tại hai giá.

Ông Nguyễn Thế Phượng cũng lưu ý rằng ngành nghề khuyến khích phát triển có thể được miễn hoặc giảm thuế, trong khi các ngành nghề không phù hợp cần điều chỉnh phù hợp. Việc điều chỉnh bảng giá đất còn giúp đảm bảo sự công bằng giữa các địa phương sau khi hợp nhất, nhất là trong bối cảnh giá đất có xu hướng biến động lớn như TP.HCM. Ông nhấn mạnh, nếu không điều chỉnh phù hợp, sẽ khó đảm bảo lợi ích công cộng và thị trường ổn định. Theo TS Phạm Viết Thuận, việc sửa đổi bảng giá còn nhằm khắc phục bất cập do các ranh giới địa phương thay đổi, giúp công bằng hơn trong phân bổ tài nguyên và nguồn lực.

Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được đã chỉ đạo xây dựng bảng giá đất mới, dự kiến áp dụng từ ngày 1.1.2026. Các sở ngành liên quan được giao nhiệm vụ chuẩn bị dữ liệu, báo cáo và đề xuất phương án phù hợp để UBND TP xem xét kịp thời. Các phường, xã trên địa bàn cũng cần thu thập dữ liệu, giao dịch đất đai của các tuyến đường, khu vực để đảm bảo tiến độ đúng quy định và tạo nền tảng cho việc ban hành bảng giá đất mới này.