NGHỊ QUYẾT MỚI ĐỔI CHO NGƯỜI DÂN CHUYỂN ĐỔI ĐẤT VƯỜN SANG ĐẤT Ở – GIẢM GÁNH NẶNG VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ 2026

Từ ngày 1.1.2026, nghị quyết mới về cơ chế, chính sách trong thi hành luật Đất đai đã có hiệu lực, mở ra nhiều thay đổi về quy trình và mức phí đối với người dân muốn chuyển đổi đất vườn, ao gắn liền với đất ở hoặc tách thửa từ đất nông nghiệp đã được đo đạc, phân chia trước ngày 1.7.2014. Các quy định mới này nhằm tháo gỡ những vướng mắc, giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất.

CÁC QUY ĐỊNH VỀ PHÍ SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN ĐỔI

Trong chính sách mới, người dân khi chuyển đất vườn, ao sang đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo mức 30% hoặc 50% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. Cụ thể, nếu diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương, mức thu có thể lên tới 100% chênh lệch này. Trường hợp vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, mức thu là 50%; vượt quá 1 lần hạn mức, mức thu sẽ là toàn bộ chênh lệch. Các khoản phí này chỉ được tính một lần cho mỗi hộ gia đình, dựa trên diện tích đất chuyển đổi.

Ví dụ minh họa từ Hội môi giới Bất động sản TP.HCM cho thấy, với giá đất tại thành phố là 10 triệu đồng/m2 và giá đất nông nghiệp chỉ 300.000 đồng/m2, mảnh đất 50 m2 chuyển đổi sẽ phải nộp khoảng 218,25 triệu đồng, thấp hơn nhiều so với giá trị bán khả thi (khoảng 300 triệu đồng).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ủng hộ quy định mới, nhận định rằng, nếu mức thu giảm xuống còn 20%, người dân chỉ cần nộp khoản phí thấp hơn khoảng 80%, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính khi chuyển đổi đất.

THỰC TẾ GÂY TRÁI NGƯỢC TRONG THỰC HIỆN

Tuy nhiên, thực tế trước đó, nhiều người dân đã phải đối mặt với tình cảnh tiền sử dụng đất cao hơn giá trị thực của đất. Trường hợp điển hình là gia đình ông Trần Duy Đông và bà Trần Thị Hồng (Nghệ An), khi chuyển 300 m2 đất vườn sang đất ở đã phải đóng tới gần 4,5 tỉ đồng, trong khi giá đất bán chỉ khoảng 3 tỉ đồng.

Trong phiên họp Quốc hội tháng 11, đại biểu Nguyễn Văn Lợi đã thẳng thắn chỉ rõ: “Người dân nói rằng nộp tiền như đi mua đất của chính mình,” phản ánh sự bất hợp lý của chính sách phí hiện hành. Chính sách thu tiền sử dụng đất dựa trên 100% bảng giá đất nhân diện tích, không phân biệt hạn mức là bất hợp lý vì phần lớn đất này là đất do dòng họ, cộng đồng dân cư để lại, không phải đất của nhà nước cấp.

Chính phủ đã có những điều chỉnh phù hợp, quy định mức thu tùy theo tỷ lệ hạn mức, thay vì áp dụng 100% như trước. Nghị quyết mới quy định mức thu là 30% trong hạn mức và 50% cho vượt hạn mức – điều chỉnh phù hợp hơn, giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân.

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁT SINH TỪ THỰC TẾ

Mặc dù các quy định đã có sự điều chỉnh, nhưng bảng giá đất tại nhiều địa phương đã tăng cao, như TP.HCM đã nâng giá đất lên 2,56 đến 38 lần so với năm 2020. Việc tính phí theo cách lấy giá đất trừ giá đất nông nghiệp rồi nhân với tỷ lệ phần trăm sẽ vẫn khiến người dân đối mặt với số tiền lớn.

Hơn nữa, nhiều gia đình ở các khu vực nông thôn có nhiều thế hệ chung sống, ông bà, cha mẹ, con cái đều sinh sống chung trong một diện tích đất nhất định. Nếu chỉ cho phép tách thửa một lần theo hạn mức quy định như 200 m2 ở nông thôn, thì thực tế này không phù hợp, gây khó khăn trong thực tiễn cuộc sống, nhất là đối với các gia đình nhiều thế hệ còn sống cùng nhau.

Những điều này cho thấy sự cần thiết của các chính sách linh hoạt hơn, phù hợp với thực tế sinh hoạt và quản lý đất đai địa phương.

Tóm lại, nghị quyết mới ban hành từ 2026 mang lại nhiều lợi ích trong việc giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, song vẫn còn cần tiếp tục điều chỉnh, hoàn thiện để phù hợp với biến động giá đất, đặc thù từng địa phương, và đảm bảo quyền lợi hợp lý cho cộng đồng dân cư.