KHOẢNG TRỐNG RỦI RO TRONG GIAO DỊCH BÁN NHÀ CHƯA GIẢI CHẤP: AN TOÀN HAY NGUY CƠ?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phức tạp, luật pháp mới về mua bán nhà ở xã hội và dự án hình thành trong tương lai mở ra nhiều cơ hội song cũng kéo theo những rủi ro tiềm ẩn cho người mua. Khoản 2 điều 183 luật Nhà ở 2023 quy định rằng chủ đầu tư đã thế chấp dự án hoặc nhà ở phải giải chấp toàn bộ hoặc một phần trước khi ký hợp đồng huy động vốn, mua bán hoặc thuê mua nhà ở, trừ trường hợp dành cho nhà ở xã hội khi có sự đồng thuận của các bên liên quan.

Các trường hợp ngoại lệ này tập trung chủ yếu vào nhà xã hội – loại hình nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, được kiểm soát và giám sát chặt chẽ bởi Nhà nước. Điều này xuất phát từ đặc điểm nhà ở xã hội có tính chất đặc thù, còn đối với nhà thương mại, với giá trị cao hơn, chủ đầu tư có động cơ lợi nhuận lớn hơn, gây ra nhiều lo ngại về tính an toàn của cơ chế bán chưa giải chấp.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất cho phép chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai khi chưa thực hiện giải chấp, dựa trên nguyên tắc đồng thuận của ba bên gồm chủ đầu tư, ngân hàng và người mua. HoREA dựa trên khoản 5 điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 để chứng minh tính pháp lý của đề xuất này, theo đó bên thế chấp được phép bán hoặc chuyển nhượng tài sản thế chấp nếu mọi bên đồng ý. Luật Nhà ở 2023 cũng thừa nhận nguyên tắc này khi cho phép bán nhà chưa giải chấp đối với nhà xã hội khi có sự đồng thuận của ba bên, không có lý do pháp lý nào để phân biệt nhà xã hội và nhà thương mại trong vấn đề này.

Tuy nhiên, đề xuất này tạo ra mối liên hệ pháp lý phức tạp giữa chủ đầu tư, ngân hàng và người mua, trong đó ngân hàng tập trung vào việc thu hồi nợ, còn người mua lo ngại về quyền sở hữu căn nhà. Trong những trường hợp dự án gặp khó khăn, ngân hàng có thể ưu tiên xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ, điều này có thể gây thiệt hại cho người mua dù đã thanh toán đầy đủ.

Cần có các cơ chế bảo vệ rõ ràng cho người mua để giảm thiểu rủi ro, nhất là trong bối cảnh ngân hàng và chủ đầu tư có thể không hợp tác chặt chẽ trong giám sát dòng tiền. Một giải pháp toàn cầu là áp dụng tài khoản ủy thác giữ hoặc tài khoản ký quỹ (escrow account), trong đó tiền của khách hàng sẽ được gửi vào một tài khoản độc lập do một bên thứ ba quản lý, tránh xung đột lợi ích. Ngoài ra, quy định thời hạn cứng về việc giải chấp, các chế tài nghiêm khắc và trách nhiệm liên đới của ngân hàng khi vi phạm cũng cần được xây dựng rõ ràng.

Bên cạnh đó, để bảo vệ quyền lợi người mua, cần thành lập quỹ bảo vệ người mua nhà, giống như quỹ bảo vệ nhà đầu tư chứng khoán, nhằm đền bù thiệt hại trong trường hợp chủ đầu tư phá sản hoặc không thực hiện nghĩa vụ. Công khai minh bạch thông tin về tiến trình giải chấp, dòng tiền, tiến độ thi công và tình hình tài chính của chủ đầu tư cũng là một yêu cầu tất yếu, giúp người mua có thể theo dõi dự án một cách liên tục.

Cuối cùng, cơ chế này không nên áp dụng rộng rãi cho tất cả các dự án, mà nên thí điểm với những dự án đáp ứng các tiêu chí nghiêm ngặt về năng lực tài chính, tiến độ và tỷ lệ đã hoàn thành để đảm bảo tính khả thi và an toàn trong giao dịch. Việc đưa ra các giải pháp này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ từ các cơ quan quản lý nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của người mua nhà không bị đứng trước rủi ro lớn.