MẤT GẦN 8 NĂM VÀ CẢ TRÙN TAY CHÂN MỚI HOÀN THÀNH QUYẾT ĐỊNH ĐẤT NỞ RỘN TRONG ĐẤT LIỀN

Ngày 24.11, Anh Tuấn Group, chủ đầu tư dự án Lotus Residences tại quận 7 cũ, TP.HCM, đã chính thức thông báo dự án đã được gỡ vướng pháp lý sau gần 7 năm 7 tháng dài chờ đợi. Đây là một trong chín dự án của thành phố nhận được quyết định gia hạn chủ trương đầu tư và thông báo đóng tiền sử dụng đất (SDĐ) với tổng số tiền hơn 500 tỷ đồng.

Việc đạt được bước tiến này đánh dấu một hành trình gian nan của chủ đầu tư, khi họ phải trải qua nhiều lần đối mặt với những thủ tục pháp lý phức tạp, chờ đợi quyết định từ chính quyền địa phương. Trong quá trình đó, hàng trăm khách hàng của dự án đã không thể triển khai xây dựng, không thể được cấp sổ hồng do chưa đóng tiền SDĐ, khiến dự án đứng hình, các công trình như chung cư cao tầng, trường học, trung tâm thương mại không thể thực hiện theo đúng quy hoạch và cam kết ban đầu. Cảnh khốn khổ kéo dài gần chục năm gây ảnh hưởng lớn tới uy tín và tài chính của chủ đầu tư.

Ngay sau khi các thủ tục nộp tiền SDĐ hoàn tất, dự án đã bắt đầu khởi động trở lại. Lãnh đạo Anh Tuấn Group cho biết, việc nộp tiền giúp dự án đủ điều kiện thi công, tiến độ đang khá khả quan. Các phân khu nhà phố đã và đang bước vào giai đoạn hoàn thiện mặt ngoài, hạ tầng nội khu được bố trí rõ ràng, dự kiến bàn giao nhà vào quý 1/2026 và cấp sổ hồng vào cuối năm đó. Tiến trình này mang lại hy vọng cho hàng trăm khách hàng đã chờ đợi lâu nay, họ có thể sớm sở hữu nhà và đất theo đúng cam kết.

Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là trường hợp hiếm hoi trong hàng trăm dự án còn lại đang vướng mắc. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), riêng tại thành phố này có khoảng 100 dự án đang chờ các cơ quan chức năng công bố quyết định về giá đất, trong đó có khoản tiền SDĐ bổ sung phải nộp. Các dự án của các tập đoàn lớn như Novaland với 13 dự án, Hưng Thịnh Land với 8 dự án, hay các liên danh như Empire City đều nằm trong danh sách này.

Một trong những vấn đề then chốt là việc xác định giá đất dựa trên hệ số nhân K để tính tiền SDĐ. Trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư phải đối mặt với khoản phải nộp 3,6% tiền SDĐ bổ sung theo quy định, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, bày tỏ sự bức xúc về việc chậm trễ ban hành quyết định giá đất từ phía cơ quan nhà nước. Ông nhấn mạnh, trách nhiệm này phần lớn thuộc về các cơ sở quản lý địa phương và đề nghị đẩy nhanh quá trình này nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thúc đẩy dự án triển khai, góp phần bình ổn thị trường bất động sản.

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, phân tích rằng định giá đất vẫn là điểm nghẽn lớn trong môi trường đầu tư đô thị Việt Nam. Các luật liên quan còn thiếu tính đồng bộ, nhiều phương pháp định giá khác nhau gây ra sự thiếu nhất quán, làm khó cho các cơ quan quản lý và doanh nghiệp. Điều này dẫn tới tình trạng hồ sơ bị treo và dự án bị trì hoãn vô thời hạn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến dòng vốn đầu tư.

Gần đây, UBND TP.HCM đề xuất áp dụng cơ chế lấy bảng giá đất nhân hệ số K để tính tiền SDĐ đối với 100 dự án tồn đọng – một bước tiến dài nhằm rút ngắn thời gian xử lý. Tuy nhiên, theo TS Trần Việt Anh, nếu không thực hiện cải cách toàn diện về phương pháp định giá đất, hệ số K chỉ là giải pháp tạm thời, không giải quyết được gốc rễ vấn đề.

Ông nhấn mạnh rằng thủ tục pháp lý hiện nay còn quá phức tạp, thiếu minh bạch, khiến môi trường đầu tư của TP.HCM và Việt Nam bị ảnh hưởng tiêu cực. Để cải thiện, cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất minh bạch, cập nhật theo thị trường, cùng với việc thành lập cơ quan định giá đất độc lập, tách rời khỏi cơ quan quản lý để đảm bảo tính khách quan. Được đề xuất quan trọng không kém là các cơ chế chia sẻ rủi ro như nộp tiền SDĐ theo tiến độ hoặc điều chỉnh theo biến động thị trường, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Trong bối cảnh đó, quốc hội đang dự thảo nghị quyết đề xuất các chính sách tháo gỡ khó khăn về đất đai. Một trong số đó là đề nghị cho phép hộ gia đình, cá nhân từng nộp tiền SDĐ theo thông báo của cơ quan thuế được điều chỉnh lại số tiền theo quy định, tránh thiệt thòi và oan ức trong quá trình giải quyết các vướng mắc liên quan đến giá đất. Các chính sách này hướng tới mục tiêu thúc đẩy môi trường đầu tư lành mạnh, gắn liền với trách nhiệm và sự minh bạch của các cơ quan quản lý nhà nước.