TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUÁ CAO: THÁCH THỨC VÀ GIẢI PHÁP CHO NGƯỜI DÂN

Tiền sử dụng đất hiện nay đang trở thành một gánh nặng lớn đối với người dân, làm giảm khả năng tiếp cận và chuyển đổi mục đích sử dụng đất hợp pháp. Tình trạng này không chỉ gây khó khăn trong đời sống sinh hoạt mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các hộ gia đình, đặc biệt là những người có hoàn cảnh khó khăn.

Tại TP.HCM, sau khi Quyết định 79/2024 ban hành với mức tăng tiền sử dụng đất có nơi lên tới hơn 38%, nhiều người dân đã phải tạm dừng các dự định chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở. Ví dụ điển hình là ông Quốc Duy ở P.Tân Hưng (Q.7 cũ), sau hơn một năm chờ đợi chính sách mới, gia đình ông phải đối mặt với khoản tiền phải đóng lên đến 14 tỉ đồng để chuyển đổi 426 m2 đất vườn lên đất ở — gấp gần 5 lần so với mức thu theo Quyết định 02/2020 và gần gấp 3 lần mức đề xuất mới của Bộ Tài chính là khoảng 4,2 tỉ đồng. Ông chia sẻ: “Cách thu tiền như hiện nay như người dân phải mua lại đất của chính mình với giá thị trường. Chúng tôi rất mong chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, đặc biệt cho các gia đình chuyển đổi mục đích.”

Không chỉ riêng ông Duy, hàng loạt người dân ở TP.HCM, Đà Nẵng và các địa phương khác cũng đã gửi kiến nghị lên Quốc hội về việc giảm giá đất, giảm gánh nặng chi phí chuyển đổi mục đích đất. Thực tế cho thấy, giá đất hiện nay còn quá cao so với thu nhập trung bình của người dân, đặc biệt là công nhân và các hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn, khiến họ không thể thực hiện các thủ tục pháp lý, dẫn đến việc gác lại các dự định xây nhà, tách thửa hay bán đất để trang trải cuộc sống.

**

GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT: GIẢM 20-30% GIÁ ĐẤT VÀÁN ĐỀ

Bên cạnh đó, các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất cũng đang gây ra nhiều khó khăn. Cử tri và các chuyên gia đề xuất giảm giá đất từ 20 đến 30% so với hiện hành, dựa trên tình hình kinh tế – xã hội và khả năng tài chính của người dân. Trong đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhấn mạnh rằng phần lớn đất trong các khu vực phía nam là của các hộ gia đình, cá nhân tạo lập từ nhiều đời chứ không phải do nhà nước giao. Nhiều hộ gia đình có nhu cầu chuyển mục đích để chia sẻ, bán một phần đất, hay xây dựng nhà cho con, nhưng mức thu quá cao khiến họ không thực hiện được.

Chính quyền cần kiểm soát chặt chẽ việc chuyển mục đích nhằm tránh tình trạng trục lợi, lợi dụng chính sách để trục lợi cá nhân hoặc doanh nghiệp núp bóng hợp thức hóa mục đích sử dụng đất trái phép.

**

CHÍNH SÁCH ƯU ĐÃI CÓ GIỚI HẠN VÀ ÁP DỤNG MỘT LẦN

Dự thảo Nghị định mới về tiền sử dụng đất đề xuất mức thu bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển mục đích. Với diện tích vượt hạn mức, người dân phải đóng 50%, còn vượt quá một lần hạn mức thì phải nộp 100%. Chính sách này sẽ chỉ áp dụng một lần để tránh việc liên tục trục lợi, còn các lần chuyển đổi sau sẽ phải thực hiện theo quy định chung.

Ví dụ điển hình là trường hợp của gia đình ông An ở H.Củ Chi (TP.HCM), sở hữu mảnh đất hơn 2.000 m2 có nguồn gốc lâu đời, dự kiến chuyển mục đích thành 4 lô 500 m2 phù hợp quy hoạch. Nếu áp dụng đề xuất mới, gia đình sẽ phải nộp gần 24,88 tỉ đồng, một số tiền quá lớn, so sánh với giá thị trường gốc của chính tài sản này. Ông Lê Hoàng Châu đề nghị tính tiền theo mức 20% giá đất tại thời điểm cấp phép, như vậy gia đình chỉ phải nộp khoảng 11,64 tỉ, giảm hơn 13,24 tỉ so với dự thảo ban đầu.

Những đề xuất này nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân, giảm bỡ ngỡ về chi phí, đồng thời kiểm soát tốt vấn đề trục lợi và hạn chế “loạn giá” đất đai.

Tiền sử dụng đất là công cụ để điều chỉnh quyền lợi và trách nhiệm của người sở hữu đất, nhưng mức thu hiện tại đang cần cân đối phù hợp hơn với đời sống thực tế của người dân và thị trường bất động sản. Chính sách đổi mới cần đi đôi với kiểm soát chặt chẽ, minh bạch, nhằm hướng tới mục tiêu phát triển bền vững và công bằng cho mọi thành phần xã hội.