THANH KHOẢN GIẢM, GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VẪN KHÔNG GIẢM SÂU: BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG ỔN ĐỊNH TRƯỚC ÁP LỰC KINH TẾ

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến những diễn biến phức tạp khi các nhà đầu tư phải đối mặt với áp lực thanh khoản, trong khi giá vẫn giữ ở mức cao so với mức giảm sâu. Theo ghi nhận của Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tình trạng thoái lỗ đang diễn ra chủ yếu ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, với mức cắt lỗ khoảng 100-300 triệu đồng mỗi sản phẩm. Tuy nhiên, các giao dịch thành công chủ yếu vẫn tập trung ở các căn hộ hoặc dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và mức giá phù hợp.

Trong các khu vực từng nóng sốt, giá bất động sản đã có dấu hiệu đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, làm gia tăng tâm lý thận trọng cho nhà đầu tư. Nguyên nhân chính của sự phân hóa này bắt nguồn từ sự lệch pha trong kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán. Người bán vẫn giữ giá cao trong khi phần lớn người mua chờ đợi mức giá hợp lý hơn hoặc kỳ vọng các sản phẩm cắt lỗ nhiều hơn trong tương lai. Đặc biệt, các nhóm nhà đầu tư dài hạn đã có lãi hoặc ổn định dòng tiền ít bị ảnh hưởng bởi các biến động, còn nhóm nhà đầu tư theo xu hướng FOMO hay sử dụng đòn bẩy tài chính lại chịu nhiều áp lực hơn.

Dù thanh khoản chậm lại, mặt bằng giá bất động sản vẫn duy trì không giảm sâu do chi phí đầu vào vẫn cao. Chi phí đất đai, chiếm khoảng 30-40% tổng chi phí phát triển dự án, theo bảng giá đất mới, có xu hướng tăng mạnh. Việc áp dụng hệ số K>1 trong tính tiền sử dụng đất đẩy chi phí này tăng ít nhất 6-8%, thậm chí nhiều dự án phải đóng tiền cao gấp 1,5-3 lần so với trước. Đồng thời, chi phí xây dựng cũng tăng khoảng 8-12%, chi phí tài chính tăng do lãi suất tăng khoảng 2%, đẩy tổng chi phí phát triển dự án tăng khoảng 1,6-2,7%.

Những yếu tố này buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán để duy trì khả năng sinh lời, mặc dù áp lực từ phía thanh khoản ngày càng gia tăng. Trong nhiều trường hợp, các chính sách kích cầu như giảm lãi suất, kéo dài thời gian hỗ trợ hoặc tăng chiết khấu cho các phương án thanh toán sớm đã được áp dụng nhằm kích cầu lợi nhuận.

Chuyên gia đưa ra khuyến nghị về xu hướng đầu tư. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho biết từ đầu năm 2023, thị trường bắt đầu phục hồi mạnh về nguồn cung sau giai đoạn suy giảm kéo dài từ năm 2018. Nguồn cung mới dự kiến tăng từ hơn 40.000 sản phẩm năm 2022 lên khoảng 128.000 trong năm 2025, tăng đột biến so với những năm trước đó. Việc này kết hợp cùng điều kiện vĩ mô thuận lợi như lãi suất thấp, dòng tiền dồi dào đã tạo đà thúc đẩy nhu cầu và đẩy giá bất động sản tăng trưởng.

Thị trường chứng kiến nhiều nhà đầu tư thu lợi đáng kể, có căn hộ tăng giá gấp đôi chỉ trong 1-2 năm, đặc biệt trong quý 3/2025 khi giá căn hộ tăng thêm khoảng 500 triệu đến 1 tỉ đồng mỗi căn. Nhiều dự án bán hết nhanh chóng, các giao dịch chênh lệch giá diễn ra phổ biến, thể hiện rõ xu hướng nóng sốt của thị trường.

Chuyên gia khuyên nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền thực sự, rải đều tại các khu vực hạ tầng rõ ràng, pháp lý minh bạch và phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Tuy nhiên, từ cuối năm 2025 trở đi, thị trường bắt đầu chuyển biến khả quan khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt. Các dự án bị đình trệ đã được tháo gỡ pháp lý, nhiều dự án lớn mới được phê duyệt, chủ yếu tại các vùng ven gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm. Nguồn cung không chỉ tăng về số lượng mà còn nâng cao chất lượng, trong đó xuất hiện các khu đô thị tích hợp, đồng bộ tiện ích.

Nguồn hàng cũng đến từ tồn kho và các sản phẩm rao bán lại, nâng tổng số dự kiến trong năm 2026 lên khoảng 200.000 sản phẩm, tạo nhiều lựa chọn cho người mua. Chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu linh hoạt đã giúp mở rộng cơ hội đầu tư với tỷ lệ vốn ban đầu chỉ khoảng 10-30%.

Tuy nhiên, sự gia tăng lãi suất nhanh cùng với tâm lý thận trọng hơn của thị trường khiến luồng tiền trở nên phân hóa rõ nét hơn. Các nhà đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận, không chỉ dựa vào giá trị hiện tại để đánh giá sản phẩm mà cần đào sâu vào khả năng khai thác dòng tiền, phù hợp với chiến lược trung và dài hạn. Thị trường hiện không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn, đòi hỏi nhà đầu tư phải có tầm nhìn rõ ràng về giá trị sử dụng và hiệu quả tài chính của bất động sản.

Các chuyên gia đề xuất nhà đầu tư ưu tiên các dự án có khả năng sinh lợi trong dài hạn, nằm tại các khu vực đã có hoặc dự kiến hình thành cộng đồng lớn, gắn với các chính sách thu hút dân cư như khu công nghiệp hoặc khu kinh tế. Trong khi đó, các khu vực dân cư chưa phát triển rõ ràng, dù tiềm năng dài hạn, sẽ tiềm ẩn rủi ro về thanh khoản và cần thời gian tích lũy lâu hơn để đạt được hiệu quả mong muốn.