CÁC DỰ ÁN BT VỚN NHIỀU KHÓ KHĂN VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ THANH TOÁN CHO DOANH NGHIỆP

Trong cuộc trò chuyện với Thanh Niên, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, đã phân tích về các khó khăn đang tồn tại trong các dự án xây dựng theo hình thức đối tác công tư (BT). Nổi bật nhất là vấn đề xác định giá đất mới quá cao làm trì hoãn tiến độ thực hiện và ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các doanh nghiệp.

Một số dự án BT đang gặp vướng mắc lớn về việc xác định tiền sử dụng đất, đặc biệt là khi giá đất mới dựa trên bảng giá đất cập nhật lại quá cao so với giá thời điểm ban đầu. TS Thuận cho biết, trong đó có dự án của Công ty CP Đầu tư MHL, dù đã hoàn thành từ năm 2018, nhưng đến tháng 3 năm 2025, UBND TP.HCM mới chính thức giao quyết định giao đất.

Chuyên gia này nhấn mạnh, việc áp dụng cứng nhắc bảng giá đất mới lúc này gây ra những khó khăn không nhỏ cho doanh nghiệp, dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá đất cập nhật tại thời điểm triển khai dự án và thời điểm thực tế bàn giao đất. Theo luật Đất đai, tiền sử dụng đất phải tính theo thời điểm giao đất, nhưng thực tế chậm chiều và bảng giá cao đã tạo ra gánh nặng tài chính lớn.

TS Phạm Viết Thuận đề xuất, cần có giải pháp linh hoạt hơn trong việc xác định giá đất. Một trong những hướng đi đó là sử dụng hệ số K để điều chỉnh giá đất theo từng dự án cụ thể, đảm bảo phù hợp với thực tế và tránh gây áp lực quá lớn cho doanh nghiệp. Ông đề nghị UBND TP.HCM nên giao trách nhiệm phê duyệt hệ số K cho HĐND thành phố để tăng tính minh bạch và linh hoạt. Thực tế, các nước phát triển như Singapore cũng thường áp dụng cơ chế này trong quản lý giá đất.

Ông còn cảnh báo, việc dựa hoàn toàn vào bảng giá đất theo thị trường hiện nay dẫn tới mức giá quá cao, kể cả từ phía các đơn vị tư vấn, khiến nhiều dự án bị đẩy vào tình cảnh khó khăn. Sau hơn một năm áp dụng luật Đất đai mới, bảng giá đất đã tăng mạnh, từ 2,3 đến 38 lần so với thời điểm trước đó, gây áp lực lớn đối với người dân, nhà đầu tư và dự án.

Ngoài ra, ông cho rằng, nguyên nhân dẫn đến các bất cập này là chính việc xây dựng bảng giá đất chưa hợp lý và thiếu tính ổn định, cần phải chỉnh sửa theo hướng dùng hệ số K để điều chỉnh phù hợp, đồng thời giữ nguyên giá đất trong phạm vi từng tỉnh thành để tránh biến động quá lớn.

Về vấn đề thanh toán quỹ đất trong mô hình BT, chuyên gia Nguyễn Quang Huy nhận định rằng, mặc dù mô hình này đã góp phần huy động nguồn lực xã hội, xây dựng hàng loạt công trình hạ tầng quan trọng, nhưng quy trình thanh toán còn gặp nhiều vướng mắc khiến các dự án kéo dài và ảnh hưởng đến tài chính của doanh nghiệp. Ông nhấn mạnh cần có cơ chế linh hoạt, cho phép thanh toán tạm thời dựa trên khung giá đất rõ ràng, minh bạch, rồi mới quyết toán chính thức sau.

Hệ thống Hội đồng định giá liên ngành và cơ chế phối hợp hiệu quả sẽ giúp rút ngắn thời gian thủ tục, giảm rủi ro và nâng cao tính chuyên nghiệp trong quản lý tài sản công. Mục tiêu là xây dựng một nền tảng minh bạch, hợp lý để vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vừa duy trì niềm tin và nguyên tắc quản lý chặt chẽ về tài sản nhà nước.

Về trường hợp của Công ty CP Đầu tư MHL, dù đã hoàn thành nghĩa vụ và bàn giao các công trình từ năm 2018, doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất do các quy định chưa rõ ràng và thiếu thống nhất, gây ảnh hưởng đến tiến độ và quyền lợi của họ. Công ty đã nhiều lần gửi kiến nghị để tháo gỡ vướng mắc này, thể hiện mong muốn có giải pháp phù hợp nhằm đảm bảo quyền lợi hai bên và thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển.