KHỦNG HOẢNG ĐẤT ĐAI: NGƯỜI DÂN VỚI GỌI CẢM XÉT VỀ KHÔNG ĐỦ KHẢ NĂNG ĐÓNG TIỀN

Nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn, Tổng biên tập Báo Thanh Niên, nhận định rằng sự nóng bỏng của thị trường đất đai và các chính sách thuế đất đang phản ánh rõ nét qua những biến động chính sách gần đây. Trong vòng chưa đầy 10 ngày kể từ khi Báo Thanh Niên chuẩn bị tổ chức hội thảo, liên tiếp có những diễn biến mới liên quan đến vấn đề này. Sáng nay, Bộ Tài chính đã đề xuất sửa đổi các phương án thuế đất, giảm từ ba phương án xuống còn hai, nhằm cân nhắc kỹ hơn trước dự kiến trình Quốc hội trong năm 2024 về việc sửa đổi luật Đất đai.

Thủ tướng Chính phủ đã nhấn mạnh việc cần thiết sửa luật Đất đai 2024 sau gần một năm thực thi. Những kết quả tích cực đã đạt được trong quá trình áp dụng luật mới này đã góp phần nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, giải quyết các vướng mắc, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội và tăng cường quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, ông Toàn phân tích rằng, chính sách đất đai vẫn còn những bất cập không nhỏ, chưa phù hợp với thực trạng tổ chức chính quyền địa phương hai cấp cũng như chưa đáp ứng yêu cầu của giai đoạn phát triển mới của đất nước.

Một vấn đề đáng lưu ý là tiền sử dụng đất hiện cao hơn nhiều so với giá trị thực của chính miếng đất. Nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn nhấn mạnh rằng trong thực tế, mức thu từ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở còn lớn hơn giá trị của đất đó. Chẳng hạn như câu chuyện tại Nghệ An, nơi người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất với giá trị khoảng 3 tỉ đồng nhưng số thuế phải nộp lên tới 4,5 tỉ đồng. Tình trạng này không chỉ xảy ra riêng rẽ mà phổ biến ở nhiều nơi khác, do quy định về bảng giá đất mới sẽ chính thức áp dụng từ ngày 1.1.2026, dẫn đến một số tỉnh, thành phố đã thông qua bảng giá đất mới với mức giá tăng gấp nhiều lần so với trước.

Tại TP.HCM, nhiều hộ dân không thể đáp ứng kịp yêu cầu đóng thuế đất do bảng giá mới tăng quá cao, đặc biệt tại các huyện cũ của Hóc Môn, mức tăng có thể lên tới 38 lần so với bảng giá cũ. Khi giá đất tăng mạnh, khoảng cách giữa giá trị đất và giá đất nông nghiệp bị nới rộng, khiến cho việc chuyển mục đích lên đất ở trở nên vô cùng khó khăn về mặt tài chính. Hiện tại, nhiều địa phương vẫn còn áp dụng bảng giá đất cũ của luật Đất đai 2013 để chuẩn bị thực hiện bảng giá mới vào năm 2026, gây ra tình trạng hỗn loạn trong việc xác định giá đất.

Nhà báo Toàn cảnh báo rằng nếu các cơ quan không có các cơ sở khoa học vững chắc về đo lường giá đất, bảng giá đất mới có thể “chạy đua” theo giá thị trường ảo, khiến cho giá nhà đất tăng vọt. Các yếu tố như xây dựng hạ tầng, dự án lớn, hay các sáp nhập tỉnh thành đều đẩy giá đất tăng không kiểm soát, gây ra hệ lụy là chi phí sinh hoạt và đầu tư ngày càng xa vời với khả năng của người dân. Điều này còn kéo theo các khoản phí chuyển nhượng, thuế sử dụng đất tăng cao, đẩy chi phí đầu vào của doanh nghiệp cũng tăng theo, cuối cùng là người mua nhà cười chịu.

Trong tình hình đó, việc sửa đổi luật Đất đai 2024 trở nên cấp bách. Chính phủ dự kiến áp dụng đồng bộ bảng giá đất mới trong nửa năm tới, nếu không sớm chỉnh sửa, những bất cập hiện tại có thể lan rộng toàn quốc. Hiện tại, TP.HCM đang phải cân nhắc các bảng giá đất của nhiều địa phương cùng lúc, gây ra sự rối loạn trong quá trình định giá.

Nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn kêu gọi các chuyên gia, doanh nghiệp và nhà quản lý hợp tác, thảo luận về các cơ chế, chính sách cần điều chỉnh trong luật Đất đai 2024 để đề xuất các giải pháp sát thực tế. Các ý kiến này sẽ được Báo Thanh Niên tổng hợp gửi Chính phủ như một kênh tham khảo hữu ích.

Chưa kể đến, một vấn đề gây tranh cãi nữa là quy định về khoản tiền bổ sung tính trên số tiền sử dụng đất, hay còn gọi là lãi suất chậm nộp. Dự thảo sửa đổi Nghị định 103 của Bộ Tài chính đề xuất nhà nước chậm tính tiền sử dụng đất nhưng lại tính lãi suất đối với doanh nghiệp – điều mà nhà báo Toàn cho là vô lý. Sử dụng ví dụ cụ thể, ông nhấn mạnh rằng doanh nghiệp có thể phải chịu khoản lãi lên đến hàng trăm tỉ đồng trong khi chưa nộp xong tiền đất, gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh, thậm chí làm doanh nghiệp rời bỏ thị trường.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn trầm lắng, những khoản phí “lãi” này có thể khiến doanh nghiệp kiệt quệ, mất khả năng mở bán dự án, huy động vốn, hoặc thậm chí phá sản. Nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn đề cập đến đề xuất của Bộ Tài chính về việc giảm phí sử dụng đất, như thu chênh lệch 30-50% khi chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang đất ở, hoặc tạm hoãn các khoản truy thu chậm nộp nhằm giảm áp lực cho doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên, ông đặt câu hỏi về độ phù hợp của những phương án này, đồng thời hy vọng các bên liên quan sẽ có những đề xuất kiến nghị cụ thể nhằm giúp cân đối hợp lý ngân sách và giữ ổn định thị trường đất đai.

Với tốc độ biến động ngày càng tăng và các bất cập tồn tại, nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn kêu gọi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, các chuyên gia và cộng đồng để đưa ra các giải pháp mang tính khả thi, nhằm hướng tới một thị trường đất đai minh bạch, công bằng và bền vững hơn cho tương lai.