Giữ lại đề xuất giá đất ban đầu: Thực tế còn nhiều bấp bênh

GIÁ ĐẤT NÔNG NGHIỆP Ở TP.HCM VẪN CHƯA THỂ ĐÁNG NHẬN

Tại buổi thẩm tra giá đất do Ban Kinh tế – Ngân sách HĐND TP.HCM tổ chức, Trưởng ban Nguyễn Công Danh đã lưu ý rằng bảng giá đất nông nghiệp thường giảm so với bảng cũ, trong khi bảng giá đất ở lại tăng. Điều này khiến người dân lo lắng về khả năng tăng tiền sử dụng đất trong thời gian tới. Ông đề nghị sở ngành cần đánh giá kỹ tác động của việc giảm giá đất nông nghiệp, từ lợi ích của người dân đến ảnh hưởng đối với môi trường đầu tư và ngân sách nhà nước. Nguyên tắc xây dựng bảng giá đất là cân bằng lợi ích các bên: nhà nước, người có đất và nhà đầu tư. Bảng giá cần thúc đẩy phát triển kinh tế, đảm bảo quyền lợi của người dân, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp. Ông yêu cầu Sở NN-MT tiếp thu toàn diện các ý kiến, rà soát kỹ các nội dung còn băn khoăn, đặc biệt là những vấn đề liên quan đến quyền lợi của người dân, để hoàn chỉnh hồ sơ trình Ban HĐND TP xem xét theo đúng quy định pháp luật.

SỞ NN-MT GIẢI THÍCH VỀ NGUYÊN TẮC ĐỀ XUẤT GIÁ ĐẤT

Lý giải về mức giá đề xuất trong dự thảo, Sở NN-MT cho biết đã khảo sát tại từng địa phương, căn cứ vào năng suất cây trồng, vật nuôi, khoảng cách vận chuyển, điều kiện hạ tầng cũng như lợi thế sản xuất để đề xuất giá. Phương pháp áp dụng là thu nhập để xác định giá đất nông nghiệp, loại trừ các khu đã có nhà ở hoặc đất trong khu dân cư. Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Minh Thạnh cho biết, do thu nhập bình quân từ hoạt động sản xuất thấp, giá đất nông nghiệp đề xuất không cao hơn bảng cũ.

Việc giảm giá đất nông nghiệp được cho là có lợi cho các đối tượng sử dụng đất để sản xuất, giảm gánh nặng thuế phí ban đầu. Tuy nhiên, điều này lại đặt ra lo ngại về chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Dự thảo bảng giá đất nông nghiệp mới đã niêm yết lấy ý kiến người dân từ ngày 26.11, mức giá thấp nhất là 300.000 đồng/m², cao nhất là 1.200.000 đồng/m² đối với trồng cây hàng năm; thấp nhất 370.000 đồng/m², cao nhất 1.440.000 đồng/m² đối với trồng cây lâu năm. Sau khi nhận ý kiến phản hồi tích cực từ người dân, UBND TP.HCM đề xuất giữ nguyên bảng giá này nhằm bảo đảm lợi ích cân đối giữa nhà nước và người dân, giúp ổn định đời sống các địa phương, đặc biệt sau sáp nhập.

TĂNG GIÁ ĐẤT NÔNG NGHIỆP CÓ TÁC ĐỘNG VÀO CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH**

Mặc dù việc giữ nguyên đề xuất giá ban đầu có thể giúp giảm phí, thuế ban đầu cho người dân, nhưng theo các chuyên gia, mức giá này vẫn thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế trên thị trường, thậm chí thấp hơn cả các khu vực ở Đồng Nai. Chủ tịch HĐQT VNO Group Nguyễn Hồng Hải nhận định, giá đất nông nghiệp ở TP.HCM chỉ bằng khoảng 40-50% giá thị trường. Cụ thể, giá đất trồng cây lâu năm tại TP.HCM tối đa là 1.440.000 đồng/m², trong khi tại Đồng Nai, mức cao nhất đã lên tới 1.500.000 đồng/m². Trong thực tế, đất nông nghiệp, như ở xã Củ Chi, có thể có giá từ 5 đến 7 triệu đồng/m²; đất quy hoạch sẵn sang đất ở có thể bán với giá từ 10 đến 20 triệu đồng/m², trong khi dự thảo bảng giá chỉ dừng lại ở dưới 1 triệu đồng/m².

Ông Hải cảnh báo, nếu giá đất nông nghiệp quá thấp so với thị trường, người dân sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích đất, do chi phí các loại thuế, phí tăng cao hơn nhiều so với dự kiến, làm giảm lợi ích thực tế. Ông kiến nghị, TP nên điều chỉnh bảng giá sát với thị trường, khoảng 70% giá giao dịch thực tế để đảm bảo minh bạch và hỗ trợ lâu dài.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, khẳng định, việc đặt giá đất nông nghiệp quá thấp sẽ gây thiệt thòi cho người dân khi chuyển mục đích, gây mất cân đối lợi ích. Các quy định hiện hành không yêu cầu cứng giá đất trong bảng giá, và mức đề xuất như hiện tại phù hợp nhất là khoảng 40-50% giá đất ở cùng thửa hoặc giá đất công nghiệp. Ông đề xuất, các cơ quan xem xét khách quan, tránh áp đặt, để bảng giá đất mới được thực thi một cách minh bạch, công bằng. Theo các số liệu, giá đất nông nghiệp theo nguyên tắc thị trường trung bình đạt khoảng 70% giá đất khi chuyển nhượng, do đó cần có lộ trình rõ ràng, trách nhiệm cụ thể để đảm bảo công bằng và phù hợp với mục tiêu phát triển chung của nhà nước. Việc xác định chính xác giá đất nông nghiệp trong thời gian tới cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, dựa trên dữ liệu thực tiễn từng khu vực, thậm chí từng thửa đất.

Các chuyên gia đều nhấn mạnh rằng, quyết định về giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất từ năm 2026 cần dựa trên cơ sở khoa học, sát hợp với thị trường và phù hợp với từng địa phương, nhằm đảm bảo lợi ích chính đáng của người dân và phát triển cân đối, bền vững.