KIẾN NGHỊ GIẢM PHẦN TRỪ ĐẤT CỦA NGƯỜI DÂN ĐỂ ĐẢM BẢO CÔNG BẰNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Lời đề xuất giảm thu tiền sử dụng đất trong hạn mức để giảm gánh nặng tài chính cho người dân đang nhận được nhiều sự ủng hộ từ các chuyên gia và giới chức trách. Trước thực trạng giá đất tại TP.HCM và nhiều địa phương khác đang ở mức cao ngất ngưởng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng việc Bộ Tài chính tiếp thu ý kiến và đề xuất sửa đổi quy định về thu tiền chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất là đúng hướng. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh mức thu hiện tại còn quá cao và gây khó khăn cho người dân trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ông đề xuất mức thu 20% cho diện tích trong hạn mức giao đất ở, thấp hơn so với dự thảo đề xuất là 30%. Với diện tích vượt hạn mức, ông kiến nghị giảm từ 50% xuống còn 30%. Lấy ví dụ về chuyển đổi 300 m2 đất nông nghiệp sang đất ở có giá trị tăng thêm 3,12 tỉ đồng, ông Châu phân tích rằng, theo quy định hiện hành, người dân phải nộp toàn bộ số tiền này, nhưng với mức đề xuất mới sẽ giảm còn 676 triệu đồng, chỉ chiếm khoảng 21,6% so với quy định cũ. Mức này, theo ông, là hợp lý hơn, giúp giảm bớt áp lực tài chính và khuyến khích người dân thực hiện đúng thủ tục pháp lý về đất đai.

Cũng theo ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam, việc xác định giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường sẽ cao hơn nhiều so với bảng giá đất hiện nay dự kiến áp dụng từ năm 2026 theo luật Đất đai 2024. Nhiều người dân lo ngại rằng, định giá đất theo hướng này sẽ làm tăng gánh nặng tài chính khi chuyển đổi mục đích đất, đặc biệt trong điều kiện thu nhập còn thấp. Song, ông Phượng nhấn mạnh rằng, việc định giá theo thị trường và quy định nghĩa vụ tài chính là hai vấn đề khác nhau. Trong khi giá đất nên phản ánh giá trị thực của thị trường để phù hợp với khoa học kinh tế, thì quy định nghĩa vụ tài chính cần phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người dân, nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước hiệu quả.

Ông kiến nghị rằng, việc đề xuất giảm mức thu tiền chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức là hợp lý, đồng thời, cần xem xét quy định riêng cho đất nông nghiệp trong khu dân cư phù hợp với mức giá bồi thường của các dự án lớn, khoảng 20% giá đất trong khu vực. Ông nhấn mạnh: Những vụ án đất đai phức tạp cho thấy giá đất không chỉ là con số, mà còn là cầu nối giữa gia đình và quyền sống chính đáng của người dân. Bảng giá đất cần phản ánh chính xác chức năng điều tiết, tạo điều kiện công bằng và duy trì công lý.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cũng nhấn mạnh rằng bảng giá đất không nhất thiết phải sát với giá thị trường, nhưng phải dựa trên nguyên tắc công bằng. Nếu giá quá cao khiến người dân không thể đóng thuế, không thể thực hiện quyền tái định cư hợp pháp hoặc giao dịch đất đai, thì chính sách đó sẽ thiếu nhân bản. Ngược lại, giá quá thấp cũng dễ dẫn đến thất thu, lách luật, gây bất bình đẳng. Một bảng giá đất lý tưởng cần đảm bảo khả năng tiếp cận công lý, vừa giữ vững nguồn thu cho ngân sách, vừa bảo vệ quyền lợi người dân.

Ông đề xuất cải cách toàn diện hệ thống xây dựng và áp dụng bảng giá đất, trong đó minh bạch dữ liệu, phương pháp và bản đồ định giá là nền tảng; tham gia phản biện xã hội và tổ chức thẩm định độc lập; đồng thời, thay đổi tư duy về mục đích sử dụng đất. Trong đó, ưu tiên tái định cư bằng đất và giữ vai trò là công cụ hướng tới công lý, chứ không chỉ đơn thuần là việc tính toán thu thuế. Khi bảng giá đất phản ánh đúng mục tiêu này, đất đai mới thật sự là nền tảng cho phát triển bền vững, không ai bị bỏ lại phía sau vì những con số.