LÃI SUẤT CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ GẦN CHẠY NGƯỠNG 14%/NĂM: CẢNH BÁO VỀ TĂNG TRƯỞNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHÓ KHĂN VỀ VỐN

LÃI SUẤT CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG ĐẾN GẦN 14%/NĂM

Trong vòng chưa đầy một tháng qua, thị trường bất động sản chứng kiến mức tăng nóng về giá trị. Khảo sát mới nhất cho thấy, từ cuối tháng một, các ngân hàng lớn như Vietcombank đã điều chỉnh lãi suất vay ưu đãi cho các sản phẩm căn hộ, nhà phố tại TP.HCM. Cụ thể, ngân hàng này cung cấp khoản vay tối đa 70% giá trị BĐS, có thể lên đến 100% khi thế chấp tài sản khác, với thời hạn vay tối đa 35 năm. Mức lãi suất ưu đãi gồm 4 thời hạn cố định khác nhau: 6 tháng đầu là 9,6%/năm, 12 tháng là 9,9%/năm, 18 tháng là 13,6%/năm, 24 tháng là 13,9%/năm. Phí trả nợ trước hạn dao động từ 1 đến 2%. BIDV cũng không đứng ngoài cuộc, áp dụng lãi suất vay tối thiểu là 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, 10,1%/năm trong 12 tháng và lên tới 13,5%/năm trong 18 tháng đầu.

NHỮNG MỨC LÃI SUẤT CAO HƠN TRƯỚC ĐÃ TRỞ NÊN CHUẨN MỰC

Trong bối cảnh đó, nhóm ngân hàng lớn (Big4) đã nâng lãi suất cho vay, kéo mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản tăng thêm 1-2%/năm so với trước. ShinhanBank hiện áp dụng mức cố định 7,95%/năm trong 12 tháng, 8% trong 24 tháng, và 8,1% trong 36 tháng. Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) công bố lãi suất ưu đãi năm đầu là 8,5%, trong khi các kỳ hạn 18 và 24 tháng lần lượt là 9% và 9,5%. Điều đặc biệt, sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất vay cộng thêm biên độ từ 1,5 đến 3,5%/năm. Tương tự, tại ACB, lãi suất vay mua nhà trong năm đầu là 8,3%, 8,8% trong 24 tháng. Như vậy, các gói vay ưu đãi 5-6%/năm, vốn đã phổ biến, bây giờ đã chính thức biến mất, thay vào đó là mức lãi từ 8% trở lên.

THỊ TRƯỜNG TĂNG LẦN ĐẦU VỚI LÃI SUẤT HUY ĐỘNG

Thời kỳ lãi suất vay chào đón các khoản vay với lãi suất thấp đã qua. Các ngân hàng bắt đầu đẩy mạnh lãi suất huy động từ tháng 10.2025, khiến thị trường cạnh tranh khốc liệt hơn. Lãi suất huy động kỳ hạn dưới 6 tháng gần như chạm trần 4,75%/năm; trong khi đó, các kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, phổ biến ở mức 5,5-7,2%. Đặc biệt, các ngân hàng còn đưa ra các gói ưu đãi với lãi suất huy động 6 tháng lên tới 8,2%. Ngoài ra, lãi suất trên thị trường liên ngân hàng cũng đột ngột tăng gần gấp đôi so với cuối tuần trước, đưa lãi vay qua đêm lên 9,1%/năm. Diễn biến này phản ánh sự căng thẳng thanh khoản của một số ngân hàng.

Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, TS Cấn Văn Lực, phân tích: “Nguyên nhân chính là do sự chênh lệch cung cầu vốn, sức ép cạnh tranh từ các kênh đầu tư hấp dẫn khác, cũng như định hướng phân bổ nguồn lực của Chính phủ. Bất động sản không còn là lĩnh vực ưu tiên, nên vốn dành cho lĩnh vực này buộc phải tăng lãi suất để bù đắp rủi ro.”

GIÁ TRỊ TĂNG TRƯƠNG TÍN DỤNG VÀ ĐIỀU CHỈNH QUẢN LÝ

Trong năm 2025, tín dụng lĩnh vực bất động sản tăng trưởng khoảng 22%, cao hơn mức trung bình 19%. Trong đó, cho vay kinh doanh BĐS tăng đến 28%, còn vay mua nhà chỉ tăng 14%. Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng trong 3 tháng đầu năm 2026 không quá 25%, đồng thời hạn chế tăng tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo sự cân đối. Các ngân hàng hiện đã có xu hướng điều chỉnh, chuyển đổi dòng vốn tập trung vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, hạn chế tín dụng BĐS.

Chẳng hạn, tại Techcombank, dư nợ vay BĐS đã giảm rõ rệt từ mức 61% xuống còn 56% cuối năm 2025, tức khoảng 253.000 tỷ đồng. Các ngân hàng khác như Vietcombank, Vietinbank cũng gấp rút giới hạn tăng trưởng nhằm kiểm soát rủi ro.

NHỮNG NGÂN HÀNG CÓ ROOM TÍN DỤNG ĐẦU NĂM 2026

Theo hạn mức tín dụng được quy định, một số ngân hàng như Techcombank, Vietcombank, ACB có room tăng trưởng dự kiến khoảng 19-19,5%, trong khi các địa phương khác có mức thấp hơn. Việc hạn chế khối lượng giải ngân trong quý 1 đã khiến nhiều ngân hàng tạm dừng hoặc giảm mạnh các khoản vay mới để đảm bảo tuân thủ hạn mức.

Chuyên gia cho biết, mức lãi vay cao hiện nay là nhằm kiểm soát dòng vốn vào bất động sản, đặc biệt là các khách hàng vay dự án đã ký hợp đồng với chủ đầu tư. Theo một giám đốc ngân hàng, mức lãi 14%/năm hiện nay phản ánh chi phí vốn cao, đồng thời là cách hạn chế dòng tiền đầu tư mạnh mẽ vào lĩnh vực này.

TÁC ĐỘNG Đến CHI PHÍ VỐN VÀ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ CỦA KHÁCH HÀNG

Dưới góc nhìn của các chuyên gia, lãi suất vay cao khiến khách hàng tính toán kỹ hơn trước quyết định vay, tránh tình trạng vỡ nợ vì chi phí quá cao. Trước đây, lãi suất vay thấp khoảng 5-6%/năm, nay đã tăng lên mức 10-14%, gây áp lực lớn cho các khoản vay cũ.

Chuyên gia Phí Hữu Huân nhận định: “Trong bối cảnh lãi vay tăng mạnh như vậy, dòng vốn đầu tư vào bất động sản có thể chững lại, các nhà đầu tư và người mua sẽ thận trọng hơn để tránh rủi ro tài chính.”