TĂNG ĐẾN GẦN 259% GIÁ ĐẤT: ÁP LỰC MỚI Đặt Ra CHO NGƯỜI DÂN VÀ DOANH NGHIỆP

Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) dự thảo do Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM lấy ý kiến, sẽ được nhân với bảng giá đất để xác định tiền sử dụng đất trong nhiều trường hợp theo quy định của Nghị quyết 254/2025. Sự điều chỉnh này hứa hẹn sẽ tạo ra những tác động sâu rộng đến từng người dân và doanh nghiệp trên địa bàn thành phố.

Tăng gấp gần 259% chi phí chuyển mục đích sử dụng đất

Ông Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, nhận định rằng hệ số K cao nhất có thể lên tới 2,59 lần sẽ làm cho chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng đáng kể, gần 259% so với hiện tại. Đặc biệt, hệ số K đối với đất nông nghiệp trong dự thảo từ 1 đến 10,56 lần, với các địa phương có tốc độ đô thị hóa cao như xã Tân Vĩnh Lộc, Hồ Tràm, hệ số này còn cao hơn nữa, đạt tới 10,12 lần hoặc 10,56 lần.

Tuy nhiên, mức tăng này vẫn chưa phản ánh đúng thực tế đối với đất nông nghiệp, vốn có giá quá thấp so với đất ở cùng một khu vực. Trong khi đó, nghịch lý về hai giá đất này vẫn tồn tại, gây khó khăn trong việc xác định giá trị thực tế của đất.

Tác động đến ngân sách và chi phí của người dân, doanh nghiệp

Hệ số K tăng cao sẽ đẩy giá đất tính thuế, phí, khiến nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp tăng mạnh. Với các thủ tục chuyển đổi mục đích hay cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các khoản chi phí này có thể vượt quá khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình, đặc biệt ở khu vực đô thị hoặc ven đô, làm gia tăng nguy cơ bỏ hoang hoặc trì hoãn xử lý hồ sơ.

Trong lĩnh vực bất động sản, chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất sẽ leo thang đáng kể. Các chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán sản phẩm, qua đó giảm nguồn cung nhà ở giá rẻ, đồng thời làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo và xã hội bất bình đẳng trong tiếp cận nhà ở.

Chi phí thuê mặt bằng sản xuất, chi phí kinh doanh cũng sẽ tăng, dẫn đến giá thành sản phẩm dịch vụ cao hơn, gây áp lực lạm phát. Ngoài ra, tăng giá đất quá nhanh còn dẫn đến khả năng phát sinh các giao dịch ngầm, gây thất thu thuế và khó kiểm soát thị trường.

HỆ SỐ K GÂY ÁP LỰC LỚN VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng nhấn mạnh rằng hệ số K quá cao sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực tới các doanh nghiệp trong ngành. Trong khi TP.HCM từng cho rằng sử dụng bảng giá đất nhân hệ số K để tính thu tiền sử dụng đất sẽ tạo ra khoản thu cao hơn phương pháp thặng dư, thực tế trở lại cho thấy điều ngược lại.

Ví dụ, tại khu đất đường Nguyễn Xiển, TP.Thủ Đức, với diện tích 1 ha, bảng giá đất 56,6 triệu đồng/m2, hệ số K khoảng 1,4 lần sẽ đẩy giá đất lên tới khoảng 80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, phương pháp thặng dư chỉ ra giá trị thực chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2, thấp hơn gần 2,3 lần. Điều này có nghĩa là để không bị lỗ, các doanh nghiệp buộc phải bán ra với giá trên 100 triệu đồng/m2, làm tăng mạnh gánh nặng tài chính.

Cũng theo các chuyên gia, các kiến nghị đều hướng tới việc điều chỉnh hệ số K về 1 hoặc thấp hơn, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư chiến lược và khuyến khích đầu tư dài hạn, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao. Việc này cần thực hiện khi nền kinh tế phục hồi mạnh mẽ hơn, đồng thời đảm bảo quỹ nhà ở xã hội được cân đối và phát triển ổn định.

Quan điểm của các chuyên gia và doanh nghiệp đều nhấn mạnh rằng, điều chỉnh hệ số K quá cao sẽ gây ra nhiều hệ lụy mà chính quyền và các nhà hoạch định chính sách cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh đẩy giá đất và chi phí sinh hoạt vượt quá mức kiểm soát của xã hội.