TĂNG ĐẾN GẦN 259%: GẬY NGẠN VÌ HỆ SỐ K MỚI Ở TP.HCM

Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đang trở thành tâm điểm tranh luận khi TP.HCM đề xuất tăng mạnh để phù hợp với giá trị thị trường. Theo dự thảo lấy ý kiến do Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM công bố, hệ số K nhân với bảng giá đất sẽ được áp dụng để tính tiền sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại Nghị quyết 254/2025, qua đó làm tăng nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp.

Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, TS Phạm Viết Thuận, nhận xét: TP.HCM đặt hệ số K cao nhất lên tới 2,59 lần, dẫn đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể phải đóng phí tăng gần 259% so với hiện hành. Điều đặc biệt, trong dự thảo này, đất nông nghiệp có hệ số K dao động từ 1 đến 10,56 lần, cao nhất tại các địa phương đô thị hóa nhanh như xã Tân Vĩnh Lộc (hệ số 10,12 lần) hay xã Hồ Tràm (hệ số 10,56 lần). Tuy nhiên, đối với đất nông nghiệp, mức tăng này vẫn còn thấp so với giá trị thực tế, bởi hiện nay giá đất nông nghiệp quá thấp, gây ra nghịch lý về giá.

TS Phạm Viết Thuận cảnh báo: việc tăng hệ số K gây áp lực lớn cho người dân khi phải nộp các khoản phí, thuế cao hơn nhiều, ảnh hưởng trực tiếp đến thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, gây khó khăn tài chính cho nhiều hộ gia đình, đặc biệt ở khu vực đô thị hoặc ven đô, có nguy cơ bỏ hoang hoặc trì hoãn hồ sơ đăng ký, vì chi phí vượt quá khả năng chi trả.

PHẢI CHỊU TÁC ĐỘNG TRÊN MỌI MẶT

Chuyên gia cho biết, hệ số K tăng cao sẽ kéo theo các tác động tiêu cực không chỉ với cá nhân mà còn với nền kinh tế. Các dự án bất động sản sẽ đối mặt chi phí giải phóng mặt bằng và nộp phí đất tăng vọt, làm tăng giá thành sản phẩm. Các chủ đầu tư buộc phải đẩy giá bán để bù đắp, dẫn đến giảm nguồn cung nhà ở giá rẻ, gây bất bình đẳng xã hội và khiến người lao động gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Ngoài ra, chi phí thuê mặt bằng sản xuất, mặt bằng kinh doanh cũng sẽ bị đội lên, làm tăng giá thành dịch vụ, sản phẩm, gây áp lực lạm phát và giảm khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp. Nguy cơ thất thu thuế cũng tăng cao khi các giao dịch chuyển nhượng dự kiến khai báo giá thấp hơn thực tế để tránh nghĩa vụ thuế, gây khó cho công tác quản lý của cơ quan chức năng.

Tình trạng điều chỉnh giá đất tăng quá nhanh còn có thể dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện về đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng, đặc biệt khi lợi ích giữa các khu vực chênh lệch quá lớn.

CHUẨN CHIẾU ÁP ĐẢO GIÁ NHÀ ĐẤT

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, đồng tình về tác động tiêu cực của hệ số K quá cao. Ông dẫn ví dụ khu đất tại đường Nguyễn Xiển, TP.Thủ Đức: diện tích 1 ha, giá trị bảng giá đất là 56,6 triệu đồng/m2, hệ số K khoảng 1,4 lần, dẫn đến giá đất tính theo hệ số này khoảng 80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, theo phương pháp thặng dư, giá trị đất chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2, thấp hơn gần 2,3 lần. Nếu áp dụng theo hệ số K, để không thua lỗ, doanh nghiệp phải bán với giá trên 100 triệu đồng/m2, đẩy giá nhà đất lên cao, gây khó khăn cho người mua.

Cả hai chuyên gia đều kiến nghị giữ hệ số K bằng 1 hoặc nhỏ hơn để không làm biến động thị trường quá mạnh, đồng thời khuyến khích các nhà đầu tư chiến lược vào TP.HCM. Họ nhấn mạnh cần chờ đến khi nền kinh tế phục hồi mạnh mẽ hoặc ổn định quỹ nhà xã hội mới xem xét tăng hệ số này, phù hợp với chủ trương của Chính phủ trong chính sách quốc gia đến năm 2026.

Với trạng thái này, các biện pháp điều chỉnh hệ số K đang dấy lên lo ngại về tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, đời sống người dân, doanh nghiệp và ngân sách nhà nước, đòi hỏi có những chính sách phù hợp để cân đối lợi ích.