SỞ NÔNG NGHIỆP VÀ MÔI TRƯỜNG TP.HCM ĐỀ XUẤT ĐÁNH GIÁ ĐẤT CHO DỰ THẢO NĂM 2026, GIẢM ÁP LỰC CHO NGƯỜI DÂN VÀ DOANH NGHIỆP

Chuyên nghiệp và rõ ràng trong các quy định về giá đất, dự thảo quy định mới của TP.HCM hướng tới việc ổn định chính sách đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế, đồng thời giảm gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp.

Theo phản hồi từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, bảng giá đất được quy định tại Nghị quyết 87/2025 của HĐND chỉ áp dụng cho vùng mặt tiền các tuyến đường chính. Các vị trí còn lại được điều chỉnh theo hệ số K, phản ánh mức độ liên quan đến vị trí, đặc điểm địa lý và tình hình thực tế của từng khu vực. Trong đó, giá đất mặt tiền các tuyến đường có quy định rõ ràng hơn, còn các vị trí phụ thuộc vào tỉ lệ so với mặt tiền, hệ số điều chỉnh nhằm phản ánh đúng giá trị thực của từng khu vực, tránh tình trạng thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Các khu đất nông nghiệp được phân thành ba vị trí, trong khi đất phi nông nghiệp gồm bốn vị trí khác nhau. Cách xác định vị trí đất dựa trên cơ sở thực tế như mặt đường, chiều rộng hẻm, tiếp giáp mặt tiền đường. Tuy nhiên, nhiều trường hợp nằm trong diện đất nông nghiệp nhưng tiếp giáp các đường trải đá, cỏ dọc, hoặc đường nhựa không có tên trong bảng giá đất thì lại chỉ được xem như vị trí 2 hoặc 3, dẫn đến giá trị thấp hơn nhiều so với thực tế.

Việc áp dụng bảng giá đất cùng hệ số K hiện nay đã không thực sự phản ánh đúng giá trị cụ thể của từng vị trí, đặc biệt là các trường hợp đất nông nghiệp gần đường lớn hoặc đường lớn, gây ra tranh cãi và khiếu nại trong quá trình đền bù, bồi thường đất đai.

Chính vì những tồn tại này, trong dự thảo lần thứ 3, sở đề xuất hệ số K bằng 1 đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và thuê đất trả tiền hàng năm để giảm thiểu rủi ro về giá cả và hỗ trợ quá trình phát triển kinh tế, xã hội. Các trường hợp khác được xác định giá đất cụ thể phù hợp thực tế từng vị trí.

Với dự thảo mới, hệ số K tính theo hệ số sử dụng đất của các dự án đầu tư cũng được điều chỉnh theo mức độ sử dụng đất. Cụ thể, hệ số này dao động từ 1 đến 1,30 dựa trên số lần sử dụng đất, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp và người dân trong quá trình đầu tư, chuyển đổi mục đích đất đai.

Ngoài ra, dự thảo cũng quy định các trường hợp không áp dụng bảng giá đất và hệ số K như tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, hay các dự án có mục đích đặc thù như xây dựng trái phép, dự án lấn biển, dự án theo quy hoạch mới, theo quy định của luật đất đai và nghị quyết 254/2025.

Chương trình dự kiến ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 tại TP.HCM trước ngày 1.7, nhằm tạo ra khung pháp lý rõ ràng, minh bạch hơn, đồng thời góp phần ổn định xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.