TĂNG GẦN 259% GIÁ ĐẤT – ÁP LỰC LÊN NGƯỜI DÂN VÀ DOANH NGHIỆP TẠI TP.HCM

Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đang trở thành chủ đề nóng, khi dự thảo mới của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đề xuất tăng hệ số này lên mức cao nhất đến 2,59 lần. Điều này đồng nghĩa với việc nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp sẽ tăng mạnh, gây ra nhiều lo ngại về tác động tiêu cực đến nền kinh tế và cuộc sống hàng ngày.

Theo ông Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, việc TP.HCM ban hành hệ số K mức cao như vậy – lên tới 2,59 lần – sẽ làm tăng gần 259% chi phí chuyển mục đích sử dụng đất so với hiện hành. Đặc biệt, đất nông nghiệp theo dự thảo có hệ số K biến động từ 1 đến 10,56 lần, tại những địa phương đang có quá trình đô thị hóa mạnh như xã Tân Vĩnh Lộc hoặc xã Hồ Tràm, hệ số này lên đến 10,12 hay 10,56 lần.

Tuy nhiên, mức tăng này vẫn còn khá nhỏ so với thực tế giá đất nông nghiệp hiện tại, vốn đang ở mức quá thấp, tạo ra nghịch lý về giá đất giữa đất nông nghiệp và đất ở cùng một thửa đất.

TS Phạm Viết Thuận nhấn mạnh, việc điều chỉnh hệ số K tăng cao sẽ làm giá đất tính thuế và phí tăng vọt, dẫn đến những hệ quả nghiêm trọng cho người dân khi làm thủ tục chuyển đổi mục đích, gây áp lực tài chính lớn. Đặc biệt, đối với các hộ nhà ở đô thị và ven đô, chi phí nộp thuế, lệ phí sẽ vượt quá khả năng chi trả, có nguy cơ dẫn đến tình trạng bỏ hoang hoặc treo hồ sơ.

Về phía doanh nghiệp, hệ số K cao khiến chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất tăng lên không tưởng, khiến giá thành dự án bị đẩy lên cao. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cảnh báo rằng điều này gây thiệt hại lớn cho các doanh nghiệp, đồng thời làm giảm nguồn cung nhà ở giá rẻ, gia tăng bất bình đẳng xã hội. Thêm vào đó, chi phí thuê đất tại các khu công nghiệp, mặt bằng sản xuất cũng tăng theo, ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm và dịch vụ, gây sức ép lạm phát.

Ngoài ra, việc điều chỉnh hệ số K tăng mạnh còn khiến thị trường dễ nảy sinh các hoạt động “ngầm” để trốn thuế, khi các bên khai báo giá trị thấp hơn thực tế trên hợp đồng chuyển nhượng, gây khó khăn cho công tác quản lý thuế của nhà nước. Đồng thời, sự chênh lệch quá lớn về lợi ích giữa các khu vực có thể kéo theo các tranh chấp về bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất.

Chủ tịch Lê Hoàng Châu cũng chia sẻ quan điểm: “ Nếu áp dụng hệ số K quá cao để tính giá đất, các doanh nghiệp sẽ lỗ vốn. Ví dụ, với một khu đất có giá đất theo bảng giá là 56,6 triệu đồng/m2, hệ số K khoảng 1,4 lần sẽ đẩy giá đất lên hơn 80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, phương pháp thặng dư chỉ ra giá trị khoảng 35 triệu đồng/m2, thấp hơn hai lần, khiến doanh nghiệp buộc phải đẩy giá bán trên 100 triệu đồng/m2 để giữ lợi nhuận.”

Cả hai chuyên gia đều kiến nghị cần giữ hệ số K bằng 1 hoặc nhỏ hơn để không gây áp lực quá lớn, khuyến khích các nhà đầu tư chiến lược, đặc biệt các doanh nghiệp công nghệ cao, chip và vi chip. Họ đề xuất chỉ điều chỉnh hệ số này khi nền kinh tế phục hồi mạnh mẽ hoặc đã ổn định quỹ nhà ở xã hội, phù hợp với tinh thần của các chính sách của trung ương.

Chuyên gia cảnh báo rằng mức tăng đột ngột của hệ số K không chỉ gây thiệt hại lớn cho các nhà đầu tư và người dân mà còn đẩy giá bất động sản tăng cao, ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập trung bình và thấp, đồng thời tạo ra áp lực lạm phát trong nền kinh tế.