Diện tích tối thiểu để tách thửa đất là 36 m2: Những điều cần biết
QUY ĐỊNH VỀ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐỂ TÁCH THỬA
Trong nỗ lực thúc đẩy quản lý đất đai linh hoạt và phù hợp hơn với nhu cầu của người dân, chính quyền TP.HCM đã cập nhật quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa. Theo đó, thửa đất mới hình thành và phần còn lại sau tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu đã trừ đi phần đất thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng hoặc quy hoạch đường giao thông. Có hai phương án chia thành các khu vực khác nhau:
Phương án 1 chia đất thành 4 khu vực, trong đó khu vực 1 có diện tích tối thiểu 36 m2, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 3 m; khu vực 4 có diện tích tối thiểu 100 m2, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m.
Phương án 2 chia đất thành 5 khu vực, trong đó khu vực 1 cũng có diện tích tối thiểu 36 m2, chiều rộng và chiều sâu từ 3 m trở lên; khu vực 5 có diện tích tối thiểu 100 m2, chiều rộng và chiều sâu từ 5 m trở lên.
Đối với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu là 500 m2 với đất trồng cây hàng năm, và 1.000 m2 với đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối hay chăn nuôi tập trung.
THAY ĐỔI TRONG CÁC QUY ĐỊNH TÁCH THỬA
Trước đây, để tách thửa, đất phải tiếp giáp đường giao thông hiện hữu; nay, người dân có thể dành một phần diện tích của thửa đất để làm lối đi chung kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được sự đồng thuận của người sử dụng đất liền kề. Phần diện tích đất dành làm lối đi này sẽ được chuyển sang hình thức sử dụng chung trên sổ đỏ cho nhiều thửa đất.
Các quy định này giúp cho công tác tách, gộp thửa đất dễ dàng hơn rất nhiều đối với người dân.
NHỮNG Ý KIẾN TRÁI CHIỀU VỀ QUY ĐỊNH MỚI
Theo lãnh đạo Sở Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn TP.HCM, hiện trên địa bàn tồn tại ba quy định khác nhau về tách, gộp thửa đất: quyết định số 100 dành cho TP.HCM cũ, số 38 cho Bình Dương cũ, và số 24 cho Bà Rịa-Vũng Tàu cũ. Việc áp dụng cùng lúc nhiều quy định gây khó khăn trong quản lý nhà nước và thủ tục hành chính của người dân. Do đó, cần ban hành một quy chuẩn thống nhất toàn TP.HCM sau sáp nhập để tránh tình trạng chồng chéo, không đồng bộ.
Phó trưởng phòng Quản lý đất của Sở Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, bà Nguyễn Tuyết Phương, nhấn mạnh quy định mới hướng đến mục tiêu giúp người dân tách đất để xây dựng nhà cho con, hạn chế tình trạng hình thành các khu ổ chuột và ngăn chặn các đối tượng đầu cơ, lũng đoạn thị trường đất đai. Bà cũng lưu ý rằng dự thảo chỉ mới là khung pháp lý, cần ý kiến đóng góp của nhiều bên để tránh việc sửa đổi, bổ sung quá nhiều sau này và tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân thực hiện quyền của mình.
KHÔNG NÊN QUY ĐỊNH THÊM ĐIỀU KIỆN KHÁC
Theo ông Trần Ngọc Cẩm Tuấn, Phó giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, dự thảo của TP.HCM mới quy định diện tích tối thiểu cho đất nông nghiệp và đất ở, nhưng các khu vực khác như đất thương mại dịch vụ hay đất sản xuất kinh doanh cần có các quy định phù hợp hơn. Ông cho rằng diện tích tối thiểu quá nhỏ sẽ không phù hợp để làm nông nghiệp hay các mục đích kinh doanh khác, dễ dẫn đến tình trạng đất chia nhỏ, manh mún.
Nâng cao diện tích tách thửa cho đất nông nghiệp và các loại đất đặc thù khác là ý kiến đề xuất, tránh tình trạng lách luật, lừa đảo như đã từng xảy ra với các vụ việc liên quan đến doanh nghiệp bán đất trồng cây thành đất nền.
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, nhấn mạnh quy định của luật Đất đai và Nghị quyết 254/2026 của Quốc hội đã mở ra những bước tiến quan trọng trong cải cách thủ tục hành chính và tư duy luật pháp. Việc phân chia diện tích tối thiểu theo khu vực phù hợp với quy hoạch kiến trúc đô thị được xem là cần thiết để quản lý đất đai hiệu quả hơn. Tuy nhiên, các địa phương cần tuân thủ đúng quy định của luật và hướng dẫn từ cơ quan trung ương để tránh gây khó khăn không đáng có cho người dân.
Chuyên gia khuyến nghị rõ ràng về vai trò của các cơ quan chức năng trong quản lý quy hoạch lối đi chung, đồng thời cần tăng cường thanh tra, giám sát hoạt động phân lô, bán nền nhằm hạn chế các hành vi đầu cơ phá vỡ quy hoạch đô thị. Đồng thời, tạo điều kiện tối đa cho các hộ gia đình, cá nhân được tách đất theo đúng quy định mà không bị áp đặt thêm các điều kiện gây cản trở.
Việc xây dựng quy chuẩn rõ ràng, thống nhất và phối hợp chặt chẽ giữa các sở ngành địa phương sẽ giúp nâng cao hiệu quả thực thi quy định, đồng thời giảm thiểu các rủi ro và tranh chấp trong quản lý đất đai tại TP.HCM trong thời gian tới.