BỘ TÀI CHÍNH SẮP RA MẮT NGHỊ ĐỊNH MỚI VỀ THUẾ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN – CÁC ĐIỀU CHI TIẾT VÀ NGHỊ ĐỊNH QUAN TRỌNG

Chính phủ đang chuẩn bị trình Chính phủ dự thảo Nghị định mới quy định rõ ràng hơn về việc tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, đặc biệt liên quan đến thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đây là bước đi được kỳ vọng sẽ giúp tăng tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý thuế và thị trường bất động sản.

QUY ĐỊNH VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

Theo Điều 14 của luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%. Thời điểm xác định thu nhập để tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật hoặc khi đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản, do Chính phủ sẽ quy định chi tiết điều này.

Cụ thể, giá chuyển nhượng bất động sản được xác định theo nội dung hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không ghi rõ giá đất hoặc giá đất thấp hơn theo bảng giá đất, thì giá đất sẽ được xác định dựa trên bảng giá đất và các hệ số điều chỉnh tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với các loại chuyển nhượng gắn liền với nhà, công trình kiến trúc hoặc kết cấu hạ tầng, giá trị của những phần này cũng sẽ dựa trên giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh quy định. Trong trường hợp UBND tỉnh chưa có quy định rõ, cơ quan là Bộ Xây dựng sẽ cung cấp các tiêu chuẩn, định mức và giá trị còn lại của công trình để xác định.

Đối với công trình xây dựng trong tương lai hoặc hình thành sau này, việc xác định giá chuyển nhượng sẽ căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trong hợp đồng nhân với giá xây dựng dự án do Bộ Xây dựng công bố hoặc suất vốn đầu tư đã được áp dụng.

TRONG TRƯỜNG HỢP CHO THUÊ LẠI, GIÁ THUÊ ĐƯỢC XÁC ĐỊNH THEO QUY ĐỊNH CỦA UBND TỈNH

Trong quá trình cho thuê lại bất động sản, nếu đơn giá cho thuê thấp hơn mức do UBND tỉnh quy định, thì giá thuê sẽ được xác định dựa trên quy định của địa phương đó.

THỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH THU NHẬP TÍNH THUẾ

Dự thảo nghị định cũng đề cập rõ ràng về thời điểm xác định thu nhập chịu thuế. Cụ thể, nếu hợp đồng chuyển nhượng không quy định rõ người mua là người nộp thuế thay cho bên bán, thì thời điểm xác định là khi hợp đồng có hiệu lực pháp luật. Trong trường hợp có thỏa thuận bên mua thay thế bên bán, thời điểm đó sẽ là khi thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng được thực hiện. Với các chuyển nhượng liên quan đến nhà hình thành trong tương lai, thu nhập sẽ được xác định khi người nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ khai thuế.

CÁC TRƯỜNG HỢP ĐẶC BIỆT VỀ THỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH THU NHẬP

Cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa cần khai thuế khi góp vốn. Tuy nhiên, khi thực hiện chuyển nhượng, rút vốn hoặc giải thể doanh nghiệp, người nhận vốn góp sẽ khai thuế thay cho cá nhân. Thêm vào đó, các hoạt động ủy quyền chuyển nhượng bất động sản cũng nằm trong phạm vi quản lý thuế. Nếu người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao mà không có quyền sở hữu hợp pháp, họ sẽ thực hiện nộp thuế từ tiền công, tiền lương theo quy định.

DỰ KIẾN NGHỊĐỊNH SẼ CÓ HIỆU LỰC TỪ NGÀY 1.7.2026

Chính phủ dự kiến, nghị định mới sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1.7.2026, mở ra một khung khổ pháp lý rõ ràng hơn cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản, qua đó giúp tăng cường công tác quản lý thuế và tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển ổn định và minh bạch hơn bao giờ hết.