NẠN NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ THỦ THIÊM ĐANG DOA DỌA CHIẾM CHỖ – TẠI SAO GIÁ RẺ VẪN KHÔNG AI MUA?

Ở Thủ Thiêm, những căn hộ nằm trên khu đất vàng đắt giá vẫn bị bỏ trống, dù giá bán chỉ bằng một phần nhỏ so với giá trị thực tế của vị trí. Các dự án này là phần của chương trình 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư của khu đô thị mới Thủ Thiêm, hoàn thành từ năm 2015. Tuy nhiên, phần lớn cư dân bị ảnh hưởng bởi dự án đã nhận tiền tái định cư hoặc chuyển sang sinh sống tại các chung cư thương mại như khu New City của Công ty Thuận Việt. Thế nhưng, dù đã xây xong từ lâu, các căn hộ này vẫn nằm im, không người thuê, không ai mua.

Ngày 11 năm 2017, TP Hồ Chí Minh lần đầu tiên đem 3.790 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm ra đấu giá với giá khởi điểm hơn 8.800 tỷ đồng, nhưng không có ai tham gia. Đến năm 2018, giá khởi điểm lại tăng lên 9.100 tỷ đồng nhưng vẫn thất bại. Trong các năm tiếp theo, dù giá tiếp tục được thiết lập cao hơn, các cuộc đấu giá đều kết thúc trong thất bại. Dự kiến, lần đấu giá thứ 5 sắp tới sẽ diễn ra trong năm nay.

Vị trí của các căn hộ này nằm trên khu đất vàng của Thủ Thiêm, nơi có giá bán trung bình mỗi m2 tại các dự án mới hiện nay từ 150 triệu đồng trở lên. Một căn hộ 70 m2, giá thấp nhất cũng đã khoảng 7-10 tỷ đồng. Trong khi đó, giá bán đấu giá của các căn hộ chỉ khoảng 2,6 tỷ đồng, quá thấp so với giá trị thị trường.

Chất lượng kém và thiếu tiện ích là hai trong số những lý do chính khiến các căn hộ này không thu hút được người mua. Các chuyên gia phân tích rằng, khu đất xây dựng dự án đã bị bỏ hoang nhiều năm, cơ sở hạ tầng, hệ thống PCCC, hệ thống kỹ thuật đã xuống cấp. Thêm vào đó, do là căn hộ tái định cư, thiết kế không cao cấp, thiếu tiện ích, khiến giá trị căn hộ bị giảm sút nghiêm trọng so với các dự án thương mại xung quanh.

Ngoài ra, quy trình đấu giá và các yêu cầu về thanh toán cũng tạo ra rào cản lớn cho nhà đầu tư. Chỉ riêng khoản đặt cọc 20% (tương đương gần 2.000 tỷ đồng) và phải nộp 50% trong vòng một tháng, rồi 50% còn lại trong 90 ngày, đã khiến nhiều doanh nghiệp e ngại do dòng tiền bị siết chặt, lãi suất cao, lại thiếu khả năng xoay vòng vốn kịp thời trong thị trường bất động sản đang chững lại.

Chuyên gia Phan Công Chánh nhận định rằng, trong bối cảnh niềm tin vào thị trường giảm sút và tình hình dòng tiền căng thẳng, việc tham gia đấu giá những căn hộ này gần như là một cuộc chơi đầy rủi ro, thậm chí còn là điều không khả thi. Trong khi đó, ngân sách TP hàng năm phải chi gần 70 tỷ đồng để bảo trì, sửa chữa các căn hộ tồn kho này, gây lãng phí lớn.

Các chuyên gia đề xuất cần có những giải pháp linh hoạt hơn. Một trong những hướng đi khả thi là chuyển đổi các căn hộ này thành nhà ở xã hội, nhằm giải phóng nguồn cung tồn kho, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người nghèo và đồng thời hạn chế lãng phí nguồn lực. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết việc chuyển đổi này không chỉ phù hợp với mục tiêu của chương trình phát triển nhà ở xã hội mà còn giúp giải quyết vấn đề tồn kho dài hạn.

Ngoài ra, việc chia nhỏ quy mô đấu giá, thay vì bán theo gói lớn gần 4.000 căn, cũng là một hướng đi giúp tăng khả năng cạnh tranh và thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia hơn. Các biện pháp về cơ chế tài chính, như giãn tiến độ thanh toán hoặc điều chỉnh các quy định pháp lý liên quan đến chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại, cần được xem xét kỹ càng để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà đầu tư.

Trong bối cảnh các căn hộ tái định cư thất bại trong việc bán đấu giá suốt hơn một thập kỷ qua, câu hỏi đặt ra là làm thế nào để biến nguồn tài sản này thành lợi thế thực sự, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững và phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.