DOANH NGHIỆP KHÓ “ GẦN GỤI” VỚI DỰ ÁN NHÀ GIÁ RẺ GIẢI QUYẾT VỀ ĐÂU?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức lớn, đặc biệt về khả năng cung ứng các dự án nhà ở giá rẻ. Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp (DN) dù mong muốn làm nhà giá rẻ nhưng không dễ để thực hiện vì những nguyên nhân khách quan và chủ quan đan xen nhau.

Nguyên nhân chính khiến thị trường trở nên khan hiếm nguồn cung nhà rẻ, theo ông Nguyễn Đình Trường, Tổng giám đốc Công ty TT Capital, nằm ở chỗ nguồn đất phù hợp để phát triển các dự án này gần như cạn kiệt. Thị trường TP.HCM và Hà Nội đang ngày càng khan hiếm quỹ đất rẻ, trong khi các quy định pháp lý còn nhiều vướng mắc khiến doanh nghiệp phải “chạy đua” để giành suất tham gia các chương trình thí điểm làm nhà thương mại trên đất không hoàn toàn thuộc đất ở. Các dự án này chỉ áp dụng cho các khu vực đô thị phù hợp quy hoạch và không vượt quá 30% diện tích đất tăng thêm trong quy hoạch tỉnh đến 2030.

Trong thực tế, chi phí pháp lý và thời gian hoàn thiện dự án cũng là đối thủ đáng gờm. Một dự án mới từ lúc mua đất đến bán hàng ít nhất cũng mất 2 năm, chưa kể thời gian đền bù hoặc thỏa thuận với chủ đất có thể kéo dài hơn. Ông Trường cho biết rằng giá đất tăng theo giá căn hộ, tạo áp lực cho các doanh nghiệp khi không có nhiều quỹ đất rẻ và bị cạnh tranh gay gắt. Điều này khiến giá thành căn hộ và đất nền ngày càng leo thang, đẩy giá nhà thành phẩm lên cao, gây khó khăn cho người tiêu dùng có nhu cầu thực sự.

Chia sẻ về chi phí và lợi nhuận, ông Trường nhận định rằng lợi nhuận ngành BĐS có thể lên tới 10% mỗi năm, nhưng vòng đời dự án kéo dài 5-6 năm, cộng thêm nhiều rủi ro biến động thị trường, khiến nhiều doanh nghiệp e ngại. Đặc biệt, các dự án mới phải bán với giá cao hơn trước, do chi phí gia tăng về vật tư xây dựng và các yếu tố khác. Thực tế, dự án tại Bình Dương của ông đang bán với mức 32 triệu đồng mỗi m2, nhưng các dự án mới bắt buộc phải bán với giá từ 36 đến 37 triệu đồng mỗi m2. Muốn làm nhà giá rẻ, các doanh nghiệp gặp khó vì không có quỹ đất phù hợp giá thấp, buộc phải điều chỉnh tăng giá bán để bù đắp chi phí.

Nguồn cung khan hiếm, các thủ tục pháp lý còn rườm rà, chi phí đầu vào cao giúp giá bất động sản neo ở mức cao. Chủ tịch HĐQT Công ty Global Home, ông Nguyễn Duy Thành, phân tích thêm rằng ngoài những yếu tố khách quan này, còn có tâm lý thị trường đầu cơ, găm hàng, “thổi giá” làm thị trường ngày càng nóng. Chủ đầu tư có thể tự định giá bán cao, nhằm mục đích vay vốn ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu, rồi xoay vòng vốn trước khi bán ra thị trường, khiến giá nhà liên tục tăng.

Để giải quyết thực trạng này, nhiều chuyên gia đề xuất các giải pháp cấp bách và dài hạn. Ông Nguyễn Duy Thành nhấn mạnh cần tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà giá rẻ bằng cách thúc đẩy các dự án quy mô lớn của các doanh nghiệp uy tín, đồng thời đơn giản hóa thủ tục pháp lý, giảm giá đất, thuế, phí liên quan đến BĐS. Chính quyền cần định giá đất ngay khi giao đất để doanh nghiệp có thể chủ động trong việc báo giá bán, đồng thời đẩy mạnh đầu tư hạ tầng như giao thông, điện nước, viễn thông để giảm chi phí phát triển dự án.

Chuyên gia Nguyễn Tiến Dũng kiến nghị chính phủ cần có chính sách hỗ trợ, ưu đãi để khuyến khích các chủ đầu tư phát triển nhà ở trung bình, nhà giá rẻ. Trong đó, giảm thuế, phí liên quan đất đai, kiểm soát giá vật liệu xây dựng, thúc đẩy đầu tư hạ tầng sớm để giảm chi phí giải phóng mặt bằng. Đồng thời, cần kiểm soát hoạt động đầu tư theo dạng đầu cơ, thổi giá nhằm tránh hiện tượng “kích cầu ảo”. Minh bạch trong đấu giá đất và kiểm soát tín dụng cũng là những giải pháp quan trọng.

Chuyên gia Trần Khánh Quang cho rằng, cần có cơ chế đặc biệt để giải quyết các dự án cũ còn tồn đọng, vướng mắc pháp lý. Các bộ ngành và chính quyền địa phương cần phối hợp để tháo gỡ những khó khăn này, đồng thời khuyến khích các doanh nghiệp vừa và nhỏ đầu tư vào nhà ở giá rẻ, nhà xã hội. Đặc biệt, chính sách khơi thông thị trường đất nền như cởi trói việc tách thửa, giảm tiền sử dụng đất sẽ tạo thêm nguồn cung, góp phần hạ nhiệt giá nhà và giúp người thu nhập trung bình dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn.

Thị trường vẫn còn nhiều gian nan, nhưng với sự quyết liệt của các chính sách rõ ràng và hành động đồng bộ, hy vọng đã đến lúc cần tháo gỡ nút thắt, biến mong muốn làm nhà giá rẻ của doanh nghiệp thành hiện thực, phục vụ nhu cầu thực sự của đại đa số người dân.