Chính sách mới tháo gỡ nút thắt trong xác định giá đất dự án BT: Cơ hội hay thách thức cho các nhà đầu tư?

Để giải quyết những khó khăn trong các dự án hợp đồng xây dựng chuyển đổi (BT) tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, Chính phủ đã ban hành Nghị định 91/2025/NĐ-CP, quy định rõ ràng về thời điểm xác định giá đất để thanh toán quỹ đất theo hợp đồng BT. Theo khoản 1, điều 4 của nghị định này, giá đất được xác định tại thời điểm ký tắt hợp đồng BT, nhằm tăng tính minh bạch và rõ ràng trong quá trình thực hiện dự án.

Dự án BT ‘mắc kẹt’ vì tính giá đất: vì sao nơi gỡ vướng, nơi không?

Ảnh: Đình Sơn

Việc định giá đất luôn là điểm nghẽn lớn chưa được tháo gỡ triệt để, gây ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và hiệu quả các dự án. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết Nghị định 91 đã giải quyết phần nào khó khăn cho các dự án ở Thủ Thiêm, nhưng trên thực tế, nhiều dự án khác ngoài khu vực này vẫn đang đối mặt với vướng mắc trong xác định giá đất phù hợp.

Trong đó, dự án của Công ty MHL ký hợp đồng với Quân chủng Phòng không – Không quân Bộ Quốc phòng là một ví dụ điển hình. Sau khi ký hợp đồng từ năm 2016 và bàn giao công trình cho Bộ Quốc phòng vào đầu năm 2018, nhà đầu tư được thanh toán bằng quỹ đất trong khu dân cư có diện tích hơn 2.399 m2. Thời điểm bàn giao đã rõ ràng theo hợp đồng, nhưng việc giải quyết các thủ tục pháp lý và quy trình trong suốt 7 năm qua đã làm chậm lại tiến trình, dẫn tới việc UBND TP.HCM mới ban hành quyết định giao đất vào năm 2025.

Ông Châu nhấn mạnh rằng, nếu đã áp dụng tiền lệ cho dự án tại Thủ Thiêm, cần áp dụng đồng bộ cho các dự án khác để đảm bảo công bằng, tránh thiệt thòi cho nhà đầu tư và đảm bảo quyền lợi của Nhà nước.

NGUYÊN TẮC NGANG GIÁ – YÊU CẦU CÔNG BẰNG, ĐÚNG THỜI ĐIỂM

Trong văn bản ngày 28.11, gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội cùng các bộ ngành liên quan, Chủ tịch HoREA khẳng định, việc xác định đúng giá trị của công trình BT hoàn thành bàn giao cho Nhà nước là yếu tố then chốt trong giải quyết các vướng mắc. Nhà nước cần xác định chính xác giá trị quỹ đất thanh toán tại cùng thời điểm ký hợp đồng hoặc hoàn thành bàn giao công trình, nhằm đảm bảo nguyên tắc ngang giá.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật PPP 2020, giá đất phải được xác định tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Tuy nhiên, trong thực tế, các cơ quan nhà nước thường chậm trễ trong việc ban hành quyết định này, gây ra sự chênh lệch giữa thời điểm xác định giá đất và thời điểm ký hợp đồng hoặc bàn giao công trình.

Do đó, HoREA đề xuất sửa đổi quy định, quy định rõ thời điểm xác định giá đất là lúc ký hợp đồng hoặc nhà đầu tư hoàn thành công trình để đảm bảo sự công bằng trong các dự án BT.

Luật sư Nguyễn Thị Hải Hương, Đoàn Luật sư Hà Nội, cũng cho rằng, việc xác định chính xác thời điểm giá đất là giải pháp căn bản để ổn định và hạn chế tranh chấp phát sinh trong hàng trăm dự án BT trên toàn quốc. Bà nhấn mạnh, trong hợp đồng BT, cần quy định rõ ràng thời điểm bàn giao đất cho nhà đầu tư. Khi đó, giá đất sẽ được xác định dựa trên thời điểm nhà đầu tư hoàn thành hoặc bàn giao toàn bộ công trình, để tránh tình trạng chênh lệch trách nhiệm và quyền lợi.

Các nghị quyết mới của Quốc hội dự kiến sẽ xem xét, thông qua vào kỳ họp thứ 10 của khóa XV, nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong tổ chức thi hành luật Đất đai, đặc biệt là về cách xác định giá đất. Việc này được kỳ vọng sẽ giúp các địa phương tránh những cách thực hiện khác nhau, gây khó khăn trong quản lý và thi hành pháp luật.

Trong buổi thảo luận sáng 19.11 và dự kiến sẽ diễn ra chiều 1.12, các đại biểu Quốc hội sẽ bàn về dự thảo nghị quyết này, nhằm hoàn thiện khung pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các dự án BT trong tương lai.