NGHỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG BAY NẢY TRƯỚC CUỘC CÁCH MẠNG THUẾ: THUẾ DỰA TRÊN LỢI NHUẬN HƠN LÀ MỨC GIÁ BÁN

Nhiều chuyên gia thuộc lĩnh vực tài chính và đất đai đồng thuận rằng việc áp dụng mức thuế dựa trên lợi nhuận từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phù hợp hơn nhiều so với quy định chung hiện nay là 2% trên giá bán. Như vậy, thuế sẽ phản ánh đúng bản chất của thuế thu nhập cá nhân (TNCN), góp phần lành mạnh thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các ý kiến cảnh báo nếu chỉ dừng lại ở các đề xuất ban đầu, công tác quản lý thuế có thể gặp nhiều khó khăn, gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp.

LO NGẠI “NÉ THUẾ” từ thực tế chuyển nhượng

Tháng 3 năm 2025, chị Hà Loan (33 tuổi) mua một căn hộ tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, với giá hơn 4 tỉ đồng. Chủ cũ, vốn là nhà đầu tư bất động sản, đồng ý nộp thuế và phí nhưng lại ghi hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi giá trị hơn 1,5 tỉ đồng, phù hợp với bảng giá đất của thành phố. Người bán giải thích muốn nộp thuế thấp nhất có thể để tối đa hóa lợi nhuận. Câu chuyện này mở ra vấn đề lớn về khả năng khai báo sai lệch giá trị thực của bất động sản, dẫn đến thất thu thuế đáng kể cho ngân sách nhà nước. Luật sư Nguyễn Thị Thúy từ Đoàn LS Hà Nội cho biết: “Việc khai giá bán thấp hơn thực tế hoặc khai báo gian dối để giảm thuế là mặt trái của hệ thống hiện hành. Nếu không kiểm soát tốt, nguy cơ thất thu là rất lớn.”

Ủng hộ chủ trương và thách thức xây dựng chính sách

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, bày tỏ ủng hộ đề xuất đánh thuế dựa trên lợi nhuận chuyển nhượng BĐS, song nhấn mạnh cần có giải pháp phòng tránh tình trạng né thuế. Ông đề nghị xây dựng bảng giá đất sát thực tế, phù hợp thị trường, thay vì dựa vào giá thương mại do các cá nhân khai báo. Theo ông, quy định này sẽ đảm bảo tính công bằng và minh bạch hơn. Đồng thời, ông Võ đưa ra ý tưởng xây dựng cơ chế trách nhiệm, kể cả đền bù nếu bảng giá đất không phản ánh đúng thực tế. “Các địa phương cần có cơ chế điều chỉnh cấp tốc khi xảy ra tình trạng sốt đất để tránh thất thu”, ông nhấn mạnh.

Ý kiến của chuyên gia về việc miễn thuế trong các hoàn cảnh đặc biệt

TS Nguyễn Ngọc Tú, giảng viên Trường ĐH Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội, cho rằng thuế 20% dựa trên lợi nhuận là cách phù hợp hơn nhiều so với tỷ lệ cố định 2% hiện hành, giúp phản ánh đúng bản chất của thuế TNCN. Tuy nhiên, ông đề xuất áp dụng mức thuế chung 1% theo giá bán cho các trường hợp không rõ giá mua hoặc chi phí liên quan. Ông lo ngại việc đánh thuế theo thời gian sở hữu sẽ gây bất công, ví dụ những người bán nhà vì lý do cá nhân như chữa bệnh hay chuyển đổi mục đích sinh sống. Ông kiến nghị luật nên có quy định riêng để miễn thuế trong những hoàn cảnh này, vì đó không phải hoạt động kinh doanh sinh lợi.

GS Đặng Hùng Võ chia sẻ thêm ý tưởng về chính sách ưu đãi, như miễn thuế cho người độc thân, cao tuổi hoặc những người sở hữu nhà đất dưới một mức giá nhất định. “Với mặt bằng giá hiện tại, các căn nhà có giá trị dưới 5 tỉ đồng có thể xem xét miễn thuế để tạo điều kiện thuận lợi,” ông nói.

Chỉ thu thuế TNCN chưa đủ để chống đầu cơ

Các chuyên gia đều thống nhất rằng, để giải quyết vấn đề đầu cơ BĐS, cần có các biện pháp đồng bộ. Theo GS Đặng Hùng Võ, việc chỉ dựa vào thuế TNCN và thuế theo thời gian nắm giữ là chưa đủ. Ông từng đề xuất tăng thuế đối với BĐS dư thừa, không sử dụng hoặc bỏ hoang nhằm hạn chế tích trữ đất và nhà không mục đích sử dụng rõ ràng. “Chỉ khi giải quyết triệt để các méo mó về giá đất và thuế, thị trường mới có thể trở nên minh bạch, phát triển lành mạnh hơn,” ông nhận định.

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT nhấn mạnh, các chính sách yêu cầu tăng thuế đối với đất đai dùng để chống đầu cơ đã có trong các Nghị quyết của Trung ương, nhưng đến nay vẫn chưa được thực thi đầy đủ. Tỷ lệ thuế đất phi nông nghiệp vẫn ở mức quá thấp, chỉ 0,03%, dù sở hữu nhiều bất động sản. Ông tin rằng sau khi giải quyết tốt các vấn đề về bảng giá đất và thu thuế cao hơn, thị trường BĐS mới có thể điều chỉnh về đúng giá trị thực, giúp người dân dễ tiếp cận hơn với nhà ở.

Kết hợp các biện pháp để kiểm soát thị trường

TS Nguyễn Ngọc Tú nhấn mạnh, luật Thuế TNCN chỉ phù hợp để đánh vào thu nhập phát sinh. Để kiểm soát tình trạng đầu cơ, cần có luật thuế tài sản riêng biệt, quy định rõ mức thuế hằng năm đối với những người sở hữu nhiều bất động sản hoặc đất đai tích trữ không mục đích rõ ràng. “Khi mức thuế đủ cao, người nắm giữ nhiều tài sản sẽ buộc phải bán ra, tạo nguồn cung, giảm tình trạng đầu cơ trục lợi,” ông nói. Điều này sẽ góp phần đưa giá trị BĐS về đúng với thực tế, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.