KHÔNG NÊN TĂNG HỆ SỐ K: NGUY CƠ ĐẨY GIÁ ĐẤT VƯỢT QUÁ MỨC KIỂM SOÁT

Theo Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, sau khi xem xét dự thảo bảng hệ số K do Sở Nông nghiệp và môi trường trình UBND TP.HCM tháng 6 vừa qua, nhiều ý kiến cho rằng việc tăng hệ số K hiện nay là không hợp lý. Thực tế cho thấy, các hệ số K đã cao hơn nhiều lần so với giá đất giao dịch trên thị trường, có khu vực tăng đến 259% so với mức giá đầu năm 2026. Điều này cho thấy mức độ điều chỉnh chưa phù hợp, gây ra những cảnh báo về tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế thành phố.

Biên độ tăng hệ số K và bảng giá đất xây dựng ban đầu của năm 2026 đều dựa trên tham vấn và khảo sát thị trường, nhưng việc sau 6 tháng tăng gần 300% là quá đà và gây khó khăn lớn cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Chi phí đất đai chiếm tỷ trọng đáng kể trong giá thành sản phẩm và dịch vụ, mà hiện tại, nền kinh tế TP.HCM đang đối mặt với nhiều thử thách, trong đó có hơn 129.000 doanh nghiệp rút khỏi thị trường trong 6 tháng đầu năm 2026 do áp lực tài chính tăng cao.

Nhiều ý kiến kiến nghị giữ nguyên mức hệ số K, tránh việc tăng thêm gây gánh nặng và giảm hiệu quả phục hồi của thị trường bất động sản cũng như các dự án phát triển khác. Việc duy trì hệ số K cao hơn thực tế gây ra gánh nặng về nghĩa vụ tài chính, làm giảm nguồn lực đầu tư và làm giảm khả năng phục hồi của ngành sản xuất kinh doanh.

Trong bối cảnh đó, đề xuất của các chuyên gia là điều chỉnh hệ số K xuống mức phù hợp, cụ thể là về mức 1, nhằm giúp tính toán nghĩa vụ tài chính chính xác hơn với giá trị thị trường thực tế. Đề xuất này áp dụng cho các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất hoặc khi nhà nước thu hồi đất, trừ các khu vực quy hoạch đặc thù như các khu đô thị có mật độ cao hay dự án thương mại quốc tế.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, giải thích: mức giá đất hiện hành đã được điều chỉnh cao tại nhiều khu vực. Nếu cứ duy trì hệ số K lớn hơn 1, chi phí sử dụng đất sẽ bị đẩy lên quá cao, gây sốc cho người dân và làm kiệt quệ dòng tiền của doanh nghiệp, không phù hợp với mục tiêu xây dựng nhà ở cho thuê hay tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động kinh doanh. Một hệ số K thấp hơn sẽ giúp giữ cho chi phí đất đai hợp lý hơn, thúc đẩy doanh nghiệp dễ tiếp cận hơn, từ đó duy trì công ăn việc làm và ổn định xã hội.

Chính sách này còn thể hiện sự linh hoạt, đồng hành cùng doanh nghiệp của chính quyền địa phương, tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn và lành mạnh, góp phần kích cầu và đóng góp vào sự phục hồi kinh tế của thành phố. Trong tương lai, cần tiến hành khảo sát, đánh giá sát thực tế các giao dịch trên thị trường để chỉ điều chỉnh hệ số K khi giá trị thực tế vượt trội so với bảng giá đất đã được ban hành.

TS Phạm Viết Thuận nhấn mạnh: theo chỉ đạo của các lãnh đạo trung ương, TP.HCM cần kiểm soát giá đất nhằm hướng tới mục tiêu hoàn thiện chính sách nhà ở cho toàn dân và nhà ở thuê trong giai đoạn tới. Điều này phù hợp với yêu cầu sửa đổi luật đất đai dự kiến sẽ hoàn thành trong năm 2026, và việc điều chỉnh hệ số K theo đúng Nghị quyết 49/2026 của Chính phủ sẽ đảm bảo tính hợp lý, bền vững cho thị trường đất đai của thành phố.