CHỈ MỘT NHÓM DỰ ÁN ĐƯỢC THÁO GỠ, CÒN NHIỀU VẤN ĐỀ CHƯA NGHIÊM TÚC GIẢI QUYẾT

Nghị quyết 29 của Chính phủ về xử lý các vướng mắc liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở” trong lĩnh vực bất động sản du lịch đã tạo ra những bước đi đầu tiên trong việc tháo gỡ pháp lý. Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh thuộc Đoàn luật sư TP.HCM, những nỗ lực này vẫn còn nhiều hạn chế, chưa thể mang lại sự giải quyết triệt để cho đa phần các dự án gặp khó khăn liên quan đến loại đất này.

Theo quy định tại điều 11 của nghị quyết, chỉ những dự án đã có sổ hồng chính thức cấp cho chủ đầu tư hoặc khách hàng mới được xem xét xử lý. Các dự án đã giao đất nhưng chưa có sổ hồng hoặc đã bị thu hồi sổ hồng thì hoàn toàn nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của nghị quyết. Điều này đồng nghĩa với việc, nhóm dự án đang vướng mắc do chưa đủ điều kiện để được tháo gỡ, đã bị thu hẹp đáng kể từ điểm khởi đầu của chính sách.

Hiện tại, các dự án bất động sản du lịch, gồm biệt thự biển, resort, condotel, officetel… trong các đô thị ven biển như TP.HCM, Khánh Hòa, Phú Quốc, Đà Nẵng, Quảng Ninh đã được phê duyệt quy hoạch, giao đất với loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” nhằm mục đích phát triển du lịch. Các chủ đầu tư đã nộp nghĩa vụ tài chính theo tính giá đất ở, xây dựng và bán hàng, bàn giao cho khách, trong đó quyền sử dụng đất của khách hàng được ghi nhận là ổn định, lâu dài. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh phân tích: “Về bản chất, các dự án này là bất động sản lai, quản lý vận hành giống như đất thương mại, dịch vụ, phù hợp để lưu trú du lịch chứ không nhằm mục đích sinh sống lâu dài. Việc cấp sổ hồng lâu dài, ổn định là giải pháp sáng tạo của địa phương, vừa phù hợp với lợi ích ngân sách, vừa mang lại quyền lợi cho người mua.”

Tuy nhiên, theo ý kiến của luật sư Trần Minh Cường, những sáng kiến này thực chất là sự vượt rào nhằm dung hòa lợi ích của nhà đầu tư và ngân sách nhà nước. Sau khi có thông tin về việc cấp sổ hồng, một số địa phương đã dừng lại hoặc thu hồi các giấy tờ đã cấp, đặc biệt là sau kết luận của Thanh tra Chính phủ. Các dự án đã thực hiện nghĩa vụ và bàn giao nhà nhưng không đủ điều kiện tháo gỡ theo nghị quyết.

Hạn chế lớn nhất của nghị quyết nằm ở cơ chế dựa trên kết quả rà soát quy hoạch để xác định điều kiện xử lý. Trong khi nếu dự án phù hợp quy hoạch, sẽ chỉ điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở và tiến hành các thủ tục liên quan; còn nếu không phù hợp, dự án buộc phải chuyển sang đất thương mại, dịch vụ, thời hạn sử dụng đất là 50 năm. Điều này khiến tỉ lệ dự án đủ điều kiện tháo gỡ còn rất ít ỏi.

Luật sư Cường nhấn mạnh: Trong bản chất, điều 11 của nghị quyết không thực sự tạo ra một chính sách tháo gỡ rõ ràng. Thay vì tạo cơ chế đặc thù, chính quyền các địa phương có thể tự căn cứ pháp lý có sẵn để điều chỉnh quy hoạch, quyết định giao đất, cấp sổ hồng. Các chính sách này đã và đang được áp dụng ở nhiều nơi như Khánh Hòa, đều gặp phải ý kiến không nhất trí của nhà đầu tư do ảnh hưởng tới quyền lợi và kế hoạch phát triển dự án.

Các chính sách chủ đạo của Nghị quyết 29/2026 bao gồm: Xử lý các dự án đã có sổ hồng phù hợp loại đất; giải quyết các vi phạm về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng trái phép; xử lý các dự án bị thu hồi đất không đúng quy định mà chủ đầu tư đã bỏ chi phí, nghĩa vụ; xử lý các vi phạm về mục đích sử dụng đất như xây dựng trái phép hoặc sai quy hoạch; và các dự án xây dựng lưới điện chưa hoàn thành thủ tục.

Tuy nhiên, thực tế, rất ít dự án đủ điều kiện để được tháo gỡ theo cơ chế của nghị quyết, vì đa số đều không phù hợp hoặc vi phạm pháp luật theo nguyên tắc “bảo đảm không hợp pháp hóa sai phạm”. Điều 11 của nghị quyết, về sâu xa, vẫn chưa mang lại một chính sách tháo gỡ đủ mạnh và rõ ràng do chính sự hạn chế trong quy định và cách vận dụng.

Trong kết luận, các ý kiến đều thống nhất rằng, để giải quyết hiệu quả các tồn đọng pháp lý của dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở”, cần sự phối hợp chặt chẽ hơn nữa từ các bộ ngành và chính quyền địa phương, dựa trên cơ sở pháp lý sẵn có, không cần quá phụ thuộc vào chính sách đặc thù của nghị quyết. Theo đó, mục tiêu cuối cùng vẫn là đảm bảo tính minh bạch, công bằng và phù hợp với quy định pháp luật, nhằm tránh những rủi ro pháp lý không đáng có cho nhà đầu tư và người mua nhà.