KHƠI THÔNG “ĐẤT VÀNG” CHO HẠ TẦNG TP.HCM

HĐND TP.HCM vừa chính thức phê duyệt danh mục quỹ đất dự kiến sử dụng để thanh toán các dự án theo phương thức đối tác công tư, hợp đồng BT, gồm 33 khu đất lớn. Đây là bước đi quan trọng nhằm huy động nguồn lực ngoài ngân sách phù hợp với chủ trương của thành phố trong bối cảnh nhu cầu đầu tư hạ tầng ngày càng cấp thiết.

Lãnh đạo Sở Xây dựng cho biết, giai đoạn 2026 – 2030, TP.HCM cần hơn 3 triệu tỷ đồng cho phát triển hạ tầng, nhưng mới cân đối được hơn 1 triệu tỷ. Thời điểm này, quy định mới về đầu tư BT tạo điều kiện thúc đẩy huy động nguồn lực đất đai, góp phần đẩy nhanh các dự án trọng điểm.

Trước đó, HĐND cũng đã thông qua chủ trương đầu tư ba dự án lớn theo phương thức BT gồm cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2 và khu liên hợp thể thao Rạch Chiếc, với tổng vốn đầu tư hơn 182.000 tỷ đồng. Thêm vào đó, nhiều dự án khác đang đề xuất theo hình thức này, tổng mức đầu tư dự kiến hơn 366.000 tỷ đồng.

Một số khu đất nằm trong danh mục này sẽ được dùng để thanh toán các hợp đồng BT, trong đó có các khu đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm như An Khánh, giúp tháo gỡ vướng mắc pháp lý và giảm thiểu lãng phí nguồn lực đất đai. Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM sẽ trực tiếp quản lý các khu đất đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa khai thác hiệu quả, nhằm tối ưu hóa giá trị.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, nhận định đây là lần đầu tiên TP.HCM xác lập một quỹ đất quy mô lớn để đối ứng cho các dự án BT, thể hiện sự thống nhất từ chủ trương của Thành ủy đến thể chế của chính quyền, nhằm tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư vào các dự án hạ tầng cấp bách.

Trước đó, UBND TP.HCM đã hướng đến triển khai nhiều công trình cấp bách theo hình thức BT nhằm xử lý vấn đề ô nhiễm, nước thải, chống ngập, kẹt xe, đòi hỏi phải có nguồn lực đối ứng phù hợp. Các quỹ đất trong danh mục này cần có giá trị thương mại cao, phù hợp để bảo đảm nguyên tắc thanh toán ngang giá, hạn chế ảnh hưởng ngân sách và tạo môi trường đầu tư thuận lợi.

Trong chiến lược này, quỹ đất sẽ được sử dụng để thanh toán cho các dự án hạ tầng lớn trong các lĩnh vực như giao thông, môi trường và không gian công cộng. Các dự án như cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2, tuyến liên vùng sẽ giúp giảm tải ùn tắc và mở rộng không gian đô thị. Các nhà máy xử lý nước thải, công viên, quảng trường trung tâm cùng các điểm nhấn đô thị khác góp phần nâng cao chất lượng sống.

Một điểm đáng chú ý là nhiều khu đất từng liên quan đến các kết luận thanh tra, kiểm toán hay các vụ án trước đây, đã giải phóng mặt bằng nhưng còn vướng mắc pháp lý, khiến dự án đình trệ lâu dài. Các khu đất như số 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng, 8 – 12 Lê Duẩn, khu đất Nguyễn Du, Chu Mạnh Trinh nay đã được tháo gỡ pháp lý và chuyển giao cho trung tâm phát triển quỹ đất.

Dù có vị trí đắc địa, hầu hết các khu đất này vẫn còn bỏ trống hoặc sử dụng chưa hiệu quả, gây lãng phí nguồn lực. Thông qua việc danh mục quỹ đất được phê duyệt, các cơ quan chức năng có căn cứ pháp lý rõ ràng để thực hiện các bước định giá, lựa chọn nhà đầu tư, và tiến hành thanh toán bằng đất đúng nguyên tắc.

Chuyên gia tài chính cho biết, rủi ro lớn nhất đối với nhà đầu tư không nằm ở giá trị đất mà ở khả năng ổn định và minh bạch của pháp lý. Danh mục chính thức giúp quá trình rà soát, xử lý pháp lý được hoàn tất, từ đó hạn chế rủi ro và nâng cao khả năng huy động vốn.

Việc định giá đất trở thành bước quyết định trong hiệu quả chính sách đổi đất lấy hạ tầng. Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, cơ chế này phù hợp với điều kiện ngân sách còn hạn chế của TP, khi nguồn lực còn khó khăn để đầu tư hạ tầng một cách đồng bộ. Thanh toán bằng quỹ đất không chỉ giảm gánh nặng ngân sách mà còn thúc đẩy nhà đầu tư tham gia, vì doanh nghiệp có thể nhìn nhận giá trị tiềm năng của khu đất mà chưa được lượng hóa hết.

Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định rằng, việc đấu giá các khu đất này không dễ dàng do phần lớn chưa có hạ tầng đồng bộ và giá trị có thể thấp hơn giá trị thị trường thực tế. Khi các dự án BT hoàn thành, giá trị đất tăng theo hạ tầng, dẫn đến việc xác định giá phù hợp hơn nhiều.

Ông Châu cho biết, sau khi danh mục được công khai, nhà đầu tư sẽ đề xuất các khu đất phù hợp với chiến lược của họ, nhưng quyết định cuối cùng vẫn thuộc về nhà nước, nhằm đảm bảo quản lý hợp lý tài sản công. Trong các dự án mới, giá trị đất sẽ được định theo thời điểm giao đất hoặc cho thuê, còn các dự án cũ sẽ áp dụng theo các quy định hiện hành của trung ương.

TS Võ Kim Cương, nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TP.HCM, cho rằng, dù đất công thường phải đấu giá, trong hình thức BT, việc xác định giá đất để đổi lấy các dự án hạ tầng là một giao dịch đặc thù, dựa trên nguyên tắc “hàng đổi hàng”. Quan hệ này mang tính thương mại, dựa trên thỏa thuận, để đảm bảo lợi ích hài hòa của các bên.

Chuyên gia này cũng nhấn mạnh, việc định giá đất cần thực hiện qua hội đồng định giá có đầy đủ thành phần, minh bạch, xác định rõ pháp lý và cam kết tiến độ của nhà đầu tư. Trường hợp vi phạm, cần có chế tài rõ ràng để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án, tránh tình trạng kéo dài gây bất cập trong quản lý và phát triển đô thị.